Uitvoering grondbeleid
Grondbeleid is bedoeld om ruimtelijke opgaven mogelijk te maken en is ondersteunend aan deze ruimtelijke opgaven, maar, veel belangrijker nog, om bepaalde (maatschappelijke) doelen in een gebied te verwezenlijken of te versterken. De (maatschappelijke) opgaven binnen de gemeente zijn talrijk en concurreren ‘buiten’ met elkaar om de schaarse ruimte. De aard en diversiteit van deze opgaven en de samenhang tussen de opgaven leidt ertoe dat we steeds meer tot een integrale afweging moeten komen op welke wijze we de ruimte verdelen en inrichten. Met de komst van de Omgevingswet wordt ruimte geboden om vanuit het kader van de Omgevingsvisie, op locatie- en gebiedsniveau tot integrale keuzes en oplossingen te komen, samen met de samenleving. Hiervoor worden in een vroeg stadium de vele ruimtelijke belangen afgewogen en keuzes op hoofdlijnen gemaakt en vastgelegd in de Omgevingsvisie. Door de opgaven centraal te stellen en de belangen af te wegen kan tot een integrale ruimtelijke ontwikkeling worden gekomen met de meeste toegevoegde maatschappelijke waarde. Grondbeleid is vervolgens een belangrijk middel om een voorgestane ruimtelijke ontwikkeling te verwezenlijken.
Dit betekent dat de gemeente elke locatie- en gebiedsontwikkeling afzonderlijk weegt voor het te voeren grondbeleid. De maatschappelijke opgaven en de belangenafweging op locatie- en gebiedsniveau geven richting aan het te voeren grondbeleid. Door te werken met een afwegingskader wordt op een uniforme wijze op basis van de opgaven en de locatie specifieke omstandigheden het grondbeleid bepaald. De gemeente kiest voor “opgavegericht grondbeleid”. De gemeente zal per situatie afwegen welke grondbeleidsvorm wenselijk is. Dit betekent dat de rol van de gemeente per opgave of samenstel van opgaven en per locatie kan verschillen: actief, faciliteren of samenwerken. De uiteindelijke grondbeleidskeuze voor een specifieke locatie is het resultaat van een afwegingsproces waarbij de bouwstenen impact, regie en effectiviteit leidend zijn. Welke grondbeleidsvorm en daaruit voortvloeiende ontwikkelstrategie voor een specifieke locatie voor de gemeente van toepassing is, moet de uitkomst zijn van een zorgvuldig afwegingsproces. De gemeente hanteert hierbij een afwegingskader dat is opgebouwd uit drie bouwstenen: impact, regie en effectiviteit . Dit afwegingskader wordt de komende periode verder uitgewerkt.
De manier waarop we ons grondbeleid uitvoeren, is uitgebreid omschreven in de Nota Grondbeleid 2024 die in juni 2024 door de gemeenteraad is vastgesteld. In deze nota gaan we niet alleen uit van faciliterend grondbeleid, waarbij we gebruik maken van ’publieke’ instrumenten, maar kiezen we nadrukkelijk ook voor een actieve, ontwikkelende en daarmee risicodragende rol van de gemeente. Dit kan zelfstandig of via samenwerking met marktpartijen en deelnemingen in publiek-private samenwerkingen (PPS) zoals Waalfront, of via een gemeenschappelijke regeling met andere overheden. In de actieve rol verwerven we gronden, ontwikkelen we plannen, maken we terreinen bouwrijp en verkopen deze. Door het Didamarrest van de Hoge Raad zijn de regels over de verkoopmethoden van gemeentelijk vastgoed en gronden iets aangepast. Ook zijn de teksten aangepast aan de nieuwe Omgevingswet.
Projecten worden door de afdeling Stadsontwikkeling voorbereid, uitgevoerd en financieel afgewikkeld. De planexploitaties van deze projecten, die altijd een doorlooptijd van meerdere jaren kennen, leggen we als document ter vaststelling aan uw raad voor. Bij veel van deze projecten speelt grondbeleid een belangrijke rol. Tussentijdse grotere afwijkingen in de planexploitaties worden gemeld bij de stadsbegroting. Dan rapporteren we ook over de ontwikkeling van de risico’s bij de planexploitaties en het benodigde weerstandsvermogen. Het Meerjarenperspectief Grondexploitaties(MPG) bieden we aan het begin van het kalenderjaar ter vaststelling aan de raad aan. Volgens planning wordt het MPG door de raad vastgesteld vóór de stadsrekening. Voor een aantal complexe gebiedsontwikkelingen: Waalsprong, Waalfront, Winkelsteeg Kanaalzone en Stationsdistrict, wordt ter informatie een tussenrapportage aan de gemeenteraad aangeboden. Dit gebeurt één keer per jaar, gelijktijdig met de 1e voortgangsmonitor/koersdocument. De afweging van mogelijk verwachte, grotere afwijkingen in het kader van de begroting vindt dan plaats. Daarbij rapporteren we ook over de ontwikkeling van de risico's in het taakveld planexploitaties binnen het programma Stedelijke ontwikkeling en Wonen en het voor dit taakveld benodigde weerstandsvermogen. Bovenliggend doel is om uw raad beter in staat te stellen om actief te kunnen sturen op de grote gebiedsontwikkelingen.
Instrumenten grondbeleid
Om ervoor te zorgen dat we onze ambities en de bijbehorende doelen kunnen realiseren, is de inzet van het instrumentarium van het grondbeleid noodzakelijk. Op deze manier verbeteren we de ruimtelijke kwaliteit van onze stad door nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen te ondersteunen dan wel zelf te initiëren en te (laten) realiseren. Inzet van het grondbeleid kan inhouden dat we de, voor de gewenste ontwikkelingen, nieuwe bestemmingsplannen gaan opstellen, dan wel dat we besluiten dat we, voor de gewenste ontwikkelingen, gronden moeten gaan aankopen en gaan uitgeven. In enkele gevallen houdt het ook in dat we een samenwerking aangaan met andere partijen zoals we gedaan hebben bij de gebiedsontwikkeling Waalfront. De uiteindelijke grondbeleidskeuze voor een specifieke locatie is de uitkomst van een afwegingsproces waarbij de bouwstenen impact, regie en effectiviteit leidend zijn.
Grondbeleid initieert en ondersteunt (ruimtelijke) ontwikkelingen die maatschappelijk en bestuurlijk gewenst zijn. Aan- en verkoop van grond en/of grond met opstallen is geen doel op zich maar een instrument om doelstellingen in andere beleidsvelden (ruimtelijk, economisch, volkshuisvestelijk, duurzaamheid en/of sociaal) tijdig te realiseren.
Binnen het grondbeleid onderscheiden we de volgende instrumenten:
- Planexploitaties . Centraal binnen het grondbeleid staan de planexploitaties, de door de gemeenteraad vastgestelde inhoudelijke en financiële kaders. Voor meer inhoudelijke informatie per planexploitatie wordt verwezen naar onderdeel 'grondexploitaties' van deze rapportage.
- PIO’s . Daarnaast bestaan de zogenaamde PIO’s, dat zijn planexploitaties in ontwikkeling. Dit zijn haalbaarheidsonderzoeken of quick scans naar ruimtelijke ontwikkelingen in de stad, waarbij we zowel politiek-bestuurlijke, technische, ruimtelijke en planeconomische aspecten onderzoeken. Voor meer inhoudelijke informatie per PIO wordt verwezen naar onderdeel ' grondexploitaties' van deze rapportage.
- Strategische gronden . Voor strategische gronden geldt een ‘nee, tenzij-beleid’. Alleen bij grote uitzondering mogen strategische gronden worden gebruikt als instrument. Vanaf 1 januari 2016 zijn de nieuwe regels van het BBV van toepassing. Binnen deze nieuwe regels zijn er geen strategische gronden (NIEGG’s) meer. Alle gronden waarbij (nog) geen sprake is van een raadsbesluit met de vaststelling van de planexploitatie, worden gezien als grond met een vaste bestemming en worden verantwoord onder de materiële vaste activa. Voor meer inhoudelijke informatie hierover wordt verwezen naar onderdeel ' grondexploitaties' van deze rapportage.
- Deelnemingen . De gemeente Nijmegen neemt deel, samen met andere overheden en/of private bedrijven, in risicodragende ondernemingen die zijn opgericht ter realisatie van maatschappelijk gewenste ontwikkelingen op het gebied van vastgoed en grondbeleid. Daarbij kan onderscheid worden gemaakt tussen gemeenschappelijke regelingen (openbare lichamen) op basis van de Wet Gemeenschappelijke Regelingen en juridische en fiscale entiteiten zoals een BV, CV of VOF. Voor meer inhoudelijke informatie per deelneming wordt verwezen naar onderdeel ' deelnemingen' van deze rapportage.
Marktconforme prijzen & openbare procedure
In principe verkopen we tegen marktconforme prijzen en via een openbare procedure; dat is het uitgangspunt bij verkoopprocedures. Afwijken van het uitgangspunt dat verkopen openbaar plaatsvinden, is volgens de Nota Grondbeleid 2024 in bepaalde omstandigheden mogelijk, maar vereist wel een gemotiveerd besluit van de betrokken portefeuillehouder. Bij grote belangen wordt het voorstel ter besluitvorming aan het college van B&W voorgelegd. In de Nota Grondbeleid 2024 is de uitspraak van de Hoge Raad van 26 november 2021 over de verkoop van een onroerende zaak door een overheidslichaam verwerkt.
Op enkele uitzonderingen na hebben alle verkopen in 2024 via een transparante openbare procedure plaatsgevonden. De uitzonderingen zijn verkopen aan nutsbedrijven (ten behoeve van traforuimten e.d.), verkopen aan woningcorporatie voor sociale huurwoningen, verkoop van grond t.b.v. maatschappelijk vastgoed, verkopen aan VOK-partijen (vaststellingsovereenkomst Waalsprong en uitwerking van een eerdere overeenkomst), bouwclaims (ook hier uitwerking van bestaande afspraken) en in één geval verkoop aan OBW (contractuele nakoming afspraken uit samenwerking in het kader van ontwikkeling Waalfront). Alle overige verkopen hebben plaatsgevonden via tenders of zijn anderszins openbaar bekendgemaakt, bijvoorbeeld via de website en/of bebording op locatie.