Stationsdistrict

Project op de kaart

G208-G250 Stationsdistrict

1. Kerninformatie

Het project bestaat uit de volgende vier ruimtelijke deelgebieden met ieder zijn eigen afzonderlijke deelexploitaties (zie plankaart aan eind van deze rapportage). Daarnaast hanteren we nog een deelgebied algemeen. De deelgebieden zijn:

1. PHS (Programma Hoogfrequent Spoorvervoer    (G226, G250)
2. Centrumkwartier (vastgoedontwikkelingen)   (G215, G217, G219, G225)
3. Centrumzijde    (G224)
4. Westerkwartier   (G208, G209, G228, G229, G235, G236, G237)
5. Algemeen   (G246)

Het Stationsdistrict met een totale oppervlakte van circa 15,8 hectare (exclusief PHS) zal zich de komende 10 jaar stapsgewijs ontwikkelen naar een multimodale mobiliteitshub in het hart van de stad. Met de verwerving van aanzienlijke rijks-en provinciale subsidies is het mogelijk geworden zowel de kwaliteits- als schaalsprong van station en omgeving integraal aan te pakken en kunnen bestaande knelpunten worden opgelost. In combinatie met de realisatie van de nieuwe Westentree en de versnelling van de woningbouw en bijbehorende infrastructuur, is de integrale gebiedsontwikkeling daarmee een feit. En wordt Stationsdistrict Nijmegen getransformeerd tot een plek van hoge verblijfskwaliteit waar reizen, wonen, werken, winkelen en recreëren samenkomen.

In het Stationsdistrict zal in de periode 2024-2032 door publieke en private partijen circa € 900 miljoen worden geïnvesteerd. We spreken bij het Stationsdistrict van een gebiedsexploitatie. Hierin zitten zowel planexploitaties (zoals Duet) als investeringsprojecten (zoals reconstructie van de vijfknoop).

Planexploitatie vastgesteld:    Oorspronkelijk vastgesteld 24 november 2021
Afsluiting gebiedsexploitatie:    31 december 2032

2. Projectgegevens

In de onderstaande tabel is het totale programma van het vastgoed binnen de gebiedsexploitatie stationsdistrict van zowel de gemeentelijke locaties (bijvoorbeeld Duet bij de Hezelpoort) als de ontwikkeling van derden (bijvoorbeeld Metterswane) opgenomen:

Het Stationsdistrict kent 826 betaalbare woningen, dit betekent een aandeel van circa 63%. De verschillen ten opzichte van het VGP 2024 komen door de start bouw van de locatie Metterswane.

Onderstaande tabel betreft het programma binnen de gemeentelijke planexploitatie verdeeld over de verschillende vastgoedprojecten. Bij gemeentelijke planexploitaties zijn we als gemeente grondeigenaar en verkopen we de grond aan een ontwikkelaar. Bij ontwikkelingen van derden faciliteren we als gemeente.
 

Planning
De volgende grafiek betreft het woningbouwprogramma binnen de gemeentelijke planexploitatie verdeeld over de jaren. In het algemeen loopt het tempo van de op te leveren woningen nog conform de afspraken die daarover in de woondeal zijn gemaakt met het ministerie van VRO en de provincie Gelderland. Binnen één project zien we een vertraging ten opzichte van de VGP 2024. Uitgifte van Duet vindt niet plaats in 2025 maar in 2026. Verder is de looptijd van de gebiedsexploitatie met 2 jaar verlengd tot 2032. Belangrijke reden daarvoor is de planning van het project Centrumzijde, die naar verwachting vanaf 2029 in uitvoering komt en 3 jaar zal duren.

3. Ontwikkelingen laatste jaar

Wat hebben we het afgelopen jaar bereikt?
Hieronder volgt een toelichting op de belangrijkste mijlpalen en besluiten in 2024

Raadsbesluit Gebiedsvisie
In 2024 is de gebiedsvisie Stationsdistrict door de raad vastgesteld. Dit vormt een belangrijk ruimtelijk kader voor de uitvoering van de diverse projecten in de gebiedsexploitatie. Met het vaststellen van de gebiedsvisie is ook besloten dat voor een aantal projecten die nog niet in uitvoering zijn, separate voorstellen naar de raad komen met een voorstel voor onderzoek en scenario’s voor de integrale gebiedsontwikkeling.

Voormalige UWV-locatie

In 2024 is de omgevingsvergunning onherroepelijk geworden en is de sanering en de sloop van het voormalig UWV-gebouw uitgevoerd. Ook is onderzoek gedaan naar archeologie. De aannemersselectie door projectontwikkelaar NEOO wordt binnenkort afgerond. De planning is dat in juni 2025 gestart kan worden met de bouw.

Groene corridor
In 2024 zijn we gestart met de participatie en communicatie voor het deel van de Groene Corridor tussen de Graafseweg en de Tunnelweg. De gemeente wil de Groene Corridor koppelen aan de bouw van de Westentree aan de Tunnelweg die in 2028 opengaat. De precieze vorm die dit wandellint gaat krijgen is nog in ontwikkeling.

Fietsstraat Koninginnelaan

In oktober 2024 is een informatie avond gehouden om de bewoners te informeren over de plannen. Met dit project realiseren we een verbindende schakel tussen de snelfietsroute Dukenburg-Centrum over de Graafseweg en de westzijde van het station, waar bij de Westentree ook een grote fietsenstalling komt. Bij de herinrichting van de Koninginnelaan wordt de rijstrook smaller, komt er meer ruimte voor groen en worden alleen nog langsparkeervakken ingericht. Deze nieuwe inrichting betekent dat er minder plek zal zijn voor het parkeren van auto’s.
Er is een klankbordgroep van bewoners en ondernemers opgestart waar we het voorlopig ontwerp mee bespreken om te komen tot een definitief ontwerp. De uitvoering staat begin 2026 gepland.

Hezelpoort/Duet

In 2024 heeft er archeologisch onderzoek plaatsgevonden ter voorbereiding op de bouw. De entree van de parkeerplaats is verlegd en de Voorstadslaan is hierop aangepast. Ook is de ingang van de Dokstraat aangepast zodat in- en uitrijden daar makkelijker wordt. De uitwerking van het ontwerp van Duet is nog gaande.

Vijfknoop - Krayenhofflaan
In 2024 is de herinrichting van de Vijfknoop afgerond naar een Vierknoop (voor autoverkeer). De Krayenhofflaan is inmiddels een fietsstraat en er is een slim verkeerslichtensysteem geplaatst. Ook is een weg langs Vissers Meubelen gemaakt om de wijk in te rijden. Bij de afronding van het hernieuwde kruispunt is een feestelijk moment met buurtbewoners geweest.

Westentree (onderdeel van PHS Nijmegen)
In 2024 is het werk door ProRail gegund aan aannemer Dura Vermeer. PHS is een groot project waarbij de gemeente verantwoordelijk is voor de onderdelen Westentree, fietsenstalling en voorplein. In 2024 is een daadwerkelijke start gemaakt met PHS, te beginnen met de renovatie van de perronkappen. De gemeente heeft in 2024 de gronden rondom de toekomstige Westentree gesaneerd en de bestaande fietsenstalling verwijderd. Begin 2024 is een tijdelijke meer provisorische fietsenstalling langs de Tunnelweg ingericht. Om de omgeving de komende jaren tijdens de bouw veiliger te maken, komt er in 2025 een nieuwe tijdelijke ruime en goede fietsenstalling in de meest zuidelijke tunnelbuis.

Centrumziide MIRT verkenning
In 2024 is de verkenningsfase voor het project Centrumzijde afgerond. Helaas bleek uit de in opdracht van het ministerie van I&W uitgevoerde gatereview dat de financiële haalbaarheid onvoldoende was aangetoond om te kunnen starten met de MIRT planfase. Daarop hebben partners besloten om gemeente en Prorail opdracht te geven een verbeterplan op te stellen. Dit plan zal in het voorjaar van 2025 worden besproken. Gemeente en I&W hebben samen afgesproken om hun toegezegde middelen te indexeren. Hiervoor is € 7 mln. opgevoerd in de Begroting 2025-2028.

Het nieuwe Metterswane

De bouwwerkzaamheden voor het nieuwe Metterswane tegenover het station zijn in volle gang. Het diepste punt van de bouwput is bereikt in november 2024. In juni 2025 start de verkoop van de woningen.

Bereikbaarheid, leefbaarheid, veiligheid en communicatie (BLVC)

In 2024 is het BLVC overleg van gemeente met de aannemers in het gebied structureel onderdeel geworden van de projecten in uitvoering. BLVC is een methode om systematisch eisen rond Bereikbaarheid, Leefbaarheid, Veiligheid en Communicatie vast te stellen om zo de impact van bouwactiviteiten en bouwlogistiek (verkeersbewegingen, emissies en geluidshinder etc.) op de omgeving te beperken. De gemeentelijke coördinator BLVC en (bouw)logistiek Stationsdistrict voert hierop regie en handhaaft zo nodig. In 2025 zal het College het BLVC-kader voor het Stationsdistrict vaststellen.

Wat zijn mee- of tegenvallers?  
Vooralsnog heeft de gewijzigde regelgeving op het gebied van stikstof geen nadelige consequenties. Het ministerie van VRO en de provincie Gelderland hebben in 2024 de gemeente Nijmegen verzocht om met voorstellen te komen hoe deze grootschalige woningbouwlocatie verder kan worden geïntensiveerd. In 2025 zal daartoe nader onderzoek worden gedaan naar de mogelijkheden in het Stationsdistrict.

De negatieve gatereview van de verkenningsvariant van het project Centrumzijde in het najaar van 2024 was een tegenvaller. Een verbeterplan wordt opgesteld om alsnog in overeenstemming met het ministerie van I&W het project door te laten gaan naar de planfase van het MIRT.

Ontwikkelingen van de doelstelling(en) van het project
Als grootschalige woningbouwlocatie is de inzet om het Stationsdistrict in het verlengde van de (concept) omgevingsvisie nadrukkelijker in te zetten om meer vastgoed toe te voegen op het gebied van wonen, werken en recreëren.

Eventuele veranderingen in de scope, planning en mogelijke scenario’s

Mogelijk dat de intensiveringsstudie naar meer programma vastgoed (wonen, werken en recreëren) zal leiden tot een uitbreiding van de scope, direct grenzend aan het huidige gebied van het Stationsdistrict. Vanuit de gebiedsvisie Stationsdistrict gaan we aan de slag met de vier deelgebieden die uitgewerkt worden in een projectvoorstel. Het eerste deelgebied dat we oppakken is de Tunnelweg e.o.. Op basis van het projectvoorstel beslist de raad of we dit deelgebied daadwerkelijk gaan uitwerken. Ook volgt er dit jaar een raadsvoorstel over de inrichting van het openbaar gebied rondom de schouwburg en gaan we vanaf 2025 de bestaande ontwikkeling Merleyn integreren in het project Stationsdistrict (zie beslispunt 1).

Voortgang op het gebied van participatie, communicatie en afstemming stakeholders

Participatie vindt meestal plaats op het niveau van de verschillende projecten of deelgebieden. Uitzondering daarop was de stads brede participatie over de gebiedsvisie Stationsdistrict, waarbij we in een vroege fase themasessies met relevante stakeholders organiseerden, en in een later stadium een groot stadsgesprek. In het Westerkwartier lopen al veel projecten en er zijn diverse structurele participatievormen zoals een omgevingsberaad, diverse klankbordgroepen, projectparticipatie en jaarlijkse inloopavonden. In het Centrumkwartier gaan de komende periode ook steeds meer projecten van start. Participatie gaan we hier dan ook intensiveren.
In 2024 is een brandbook opgesteld voor het Stationsdistrict, met daarin onder meer een huisstijl en een placemakingstrategie. In de langdurige bouwperiode is het van belang om in de (openbare) ruimte aandacht te besteden aan kunst, activiteiten, evenementen en andere vormen van reuring. Het zorgt ervoor dat de tijdelijkheid draaglijker is voor de omgeving. We sluiten bij aan bij het gemeentelijke beleid rondom TAG (tijdelijk ander gebruik) en bij de onlangs aangenomen motie “Plaats voor placemaking". Stationsdistrict communiceert met bewoners, stakeholders en ander belangstellenden via diverse kanalen waaronder de website, persberichten, bewonersbrieven, een digitale nieuwsbrief, MijnWijkplan, Instagram, Facebook en de Bouwapp.

4. Financiën

In de onderstaande tabel is de samenvatting van de gebiedsexploitatie Stationsdistrict conform het MPG 2025 weergegeven. Daaronder staat het resultaat van de gebiedsexploitatie in het VGP 2024. Het project kent een doorlooptijd tot 2032 en de totale investeringen beslaan circa € 262 mln. Binnen de gebiedsexploitatie hanteren we drie verschillende type projecten. Het totale saldo is € 94,2 mln.

In dit MPG maken we een vergelijking met de stand van zaken uit de vorige MPG. Gedurende het jaar zijn er echter twee besluiten genomen die effect hebben op het resultaat (inclusief dekking). Zo zijn de parameters in de stadsrekening 2023 in overleg met de accountant aangepast. In de Stadsbegroting 2025-2028 is een extra krediet opgenomen voor de centrumzijde (7 mln.) om te voldoen aan de indexatie-afspraken met onze partners. De dikgedrukte bedragen in onderstaande tabel geven de extra benodigde dekking weer. Voor investeringsprojecten betekent dit een aanvullend krediet van € 1.814.000 wat meegenomen gaat worden in de Begroting 2026 (zie beslispunt 2). Voor de grondexploitaties en faciliterende projecten geldt een aanvullend tekort van € 1.409.000 (prijspeil 1-1-2025).

In de volgende paragraaf wordt ingegaan op de mutaties per type project. Voor alle projecten geldt dat het plankostenbudget naar boven is bijgesteld op basis van een nieuwe raming. Deze nieuwe raming is vanaf de 2^e tussenrapportage (mei 2023) is aangekondigd omdat de planontwikkelingskosten over de hele linie hoger blijken dan geraamd bij het opstellen van de gebiedsexploitatie (2021). De nieuwe raming is getoetst door het externe bureau Stadkwadraat. De belangrijkste argumenten voor bijstelling van het budget zijn:

• Arbeidsintensieve participatie, mede door nieuw beleid;
• Sterke stijging van de interne tarieven;
• Raakvlakken en projectbeheersing managen;
• Meer management op uitvoering en beheer tijdelijke maatregelen;
• Beleid en visie wordt ontwikkeld tijdens de voorbereidingsfase en komen ten laste van het project.

Grondexploitatie

Binnen de gebiedsexploitatie zijn er vier grondexploitaties. Dit zijn vastgoedontwikkelingen waarbij wij zelf gronden in bezit hebben of deze actief willen verwerven. Het gaat hierbij om de projecten Duet, Belastingkantoor, P&R/Vissers en de voormalige UWV.

Toelichting op verschillen projectkosten

• Ophoging plankosten: zie algemene toelichting
• Het verwervingsbudget van het Belastingkantoor is met 1 mln. naar boven bijgesteld op basis van een recente taxatie.
• Bij Duet zijn de archeologische werkzaamheden nagenoeg afgerond en er is niet veel gevonden. Het budget voor bouw- en woonrijp maken is daarom naar beneden bijgesteld.

Toelichting op verschillen projectopbrengsten

• Door gunstigere marktomstandigheden nemen de opbrengsten uit woningbouw en niet woningbouw toe en houden we rekening met meer opbrengstenstijging naar de toekomst toe.
• Toevoeging een Rijksbijdrage van € 968.000 voor de verwerving van het Belastingkantoor. Onderdeel van de beschikking van december 2023 voor de “tijdelijke regeling specifieke uitkering gebiedsbudget”.

Investeringen

Verreweg de meeste projectkosten van de gebiedsontwikkeling Stationsdistrict worden besteed aan zogenaamde investeringsprojecten. In de onderstaande tabel staan de kosten per investering. De Centrumzijde betreft de grootste investering. In 2025 wordt een bestuursovereenkomst gesloten met de partners, daarmee moet ook duidelijk worden wie verantwoordelijk wordt voor welke onderdelen. Tot die tijd zijn zowel alle kosten als bijdragen voor de ontwikkelingen zoals voorplein, busstation, gebouwde fietsenstalling, etc. onderdeel van de gemeentelijke gebiedsexploitatie.

Toelichting op verschillen projectkosten

• Algemeen: actualisatie van het plankostenbudget resulteert bij alle projecten in hogere kosten.
• Centrumzijde: betreft de € 7 mln. voor de indexatie van de gemeentelijke bijdrage tot einde looptijd (Stadsbegroting 2025) en € 1,6 mln. ophoging van het plankostenbudget
• Verbindingsweg: de inrichtingskosten vallen lager uit dan eerder geraamd
• PHS westentree en Westerkwartier; de gronden voor de Westentree en omgeving zijn in 2024 gesaneerd en dit is binnen budget uitgevoerd. De grond onder het deelgebied Westentree was echter meer vervuild dan verwacht de kosten vallen daarom hier hoger uit.
• Westerkwartier: de voormalige vijfknoop is uitgevoerd. De kosten komen hoger uit dan eerder geraamd maar hier staan ook extra dekkingsmiddelen tegenover. Per saldo is er geen sprake van een overschrijding.

Toelichting op verschillen projectopbrengsten

• Bijdrage gemeente: met andere afdelingen is de afspraak gemaakt dat ze gedeeltelijk meebetalen aan de realisatie omdat het ook een aanpassing betreft van de bestaande situatie. Dit resulteert in een aanvullende dekking van circa € 1,3 mln.

Faciliterende ontwikkelingen

Van een aantal ontwikkelingen binnen het stationsdistrict heeft de gemeente geen grondpositie maar worden wel begeleidingskosten gemaakt. Het gaat hierbij om Metterswane, de Woo locatie en PHS (alles exclusief de Westentree). De gemeente maakt met de ontwikkelaar afspraken over kostenverhaal.

Toelichting op verschillen

• De actualisatie van het plankostenbudget resulteert tot een hogere raming
• Zowel bij Metterswane als de voormalige UWV is er sprake van extra kostenverhaal

Toelichting opbrengsten in gebiedsexploitatie
De opbrengsten uit de verkoop van grond zijn relatief beperkt binnen het stationsdistrict. Het merendeel bestaat uit subssidies en bijdragen. Hieronder volgt een overzicht van deze dekkingsmiddelen (exclusief de grondopbrengsten). Het gaat in totaal om circa € 154 mln, dit zijn met name toegekende subsidies zoals BO-Mirt middelen (2020), WoningBouw Impuls (WBI, 2020) en Versnellingsmiddelen vanuit BZK (2022).

Gemeentelijke dekkingsmiddelen
In totaal is er de afgelopen jaren circa € 76 mln. aan gemeentelijke dekkingsmiddelen ingerekend, een overzicht staat in de volgende tabel. De kredieten zijn verdeeld over verschillende programma’s omdat het infrastructuur betreft maar bijvoorbeeld ook een parkeergarage (Duet) en de realisatie van de Westentree.

Bijdrage per partij
Verschillende partijen leveren een bijdrage aan de ontwikkeling van het Stationsdistrict. Als we de bijdrage per partij bekijken dan leveren het Rijk, de provincie en gemeente Nijmegen de grootste bijdrage. De bijdrage van de gemeente bestaat uit zowel het totale investeringskrediet als het tekort van de gebiedsexploitatie in dit MPG (op eindwaarde).

Opgenomen subsidieverwachting
Gelet op de status van het Stationsdistrict als één van de preferente locaties op de NOVI agenda vinden we het realistisch om een subsidieverwachting op te nemen. Zo heeft het Rijk onlangs een subsidiepot van 5 miljard beschikbaar gesteld om het doel te behalen van 100.000 nieuwe woningen per jaar waarvan de verdere details in 2025 nog verder worden uitgewerkt. De totale subsidieverwachting binnen de gebiedsexploitatie is € 6,5 mln. In de risicoanalyse is geanticipeerd op het eventuele niet volledig binnenhalen van deze subsidies.

5. Risico(beheersing)

Onderdeel van de gebiedsexploitatie is de risicoanalyse. Hiervoor is, met ondersteuning van het externe bureau Brinkgroep een Monte Carlo risico analyse opgesteld.

Het totale risicoprofiel bedraagt € 35,9 mln. op eindwaarde, dit betreft het risicoprofiel van de totale gebiedsexploitatie. In de Begroting 2025-2028 werd rekening gehouden met een risicoprofiel van € 50,1 mln op eindwaarde. Dit betekent een sterke verbetering van het risicoprofiel. Dit wordt vooral verklaard doordat we binnen de gebiedsexploitatie geanticipeerd hebben op eerder gedefinieerde risico’s. Dit wordt verder toegelicht bij de onderstaande top 5 risico’s.

De grootste risico’s in volgorde van omvang zijn:

1. (lager)    Hogere kostenraming onderdelen BO MIRT; nog steeds het grootste risico gezien de omvang van de investering en de fase waarin we zitten. Risico is in absolute zin flink gedaald. Gemeente en I&W hebben afgesproken hun bijdrage te indexeren (zie Stadsbegroting 2025) en daarmee is er duidelijkheid over indexatie;
2. (lager)   Vertraging project; het project loopt langer door dan 2032. Door de doorlooptijd van de centrumzijde te verlengen van 2030 tot 2032 is het risico afgenomen;
3. (lager)   Parameters; het project kent op dit moment geen rentelasten maar dit kan in de toekomst veranderen, daar wordt met dit risico op geanticipeerd. Door een verbeterde macro-economische situatie is het parameterrisico in absolute zin wel kleiner geworden. Denk hierbij aan lagere rente, beperkte inflatie en stijgende VON-prijzen.
4. (lager)   Planontwikkelingskosten; risico is lager geworden door herziening van het plankostenbudget. Plankosten blijft een substantiële post waar een onzekerheidsmarge op zit;  
5. (hoger)    Minder subsidieopbrengsten: voor de gehele ontwikkeling wordt uitgegaan van een subsidieverwachting. Daarnaast bestaat het risico dat niet voldaan kan worden aan voorwaarden die gesteld worden bij verstrekte subsidies, zoals het volgens planning opleveren van woningen.

Wij hanteren hierbij de volgende beheersmaatregelen:

1. BO MIRT: werken met taakstellende budgetten, verhogen risicoprofiel en sluiten bestuursovereenkomst voor afspraken, verantwoordelijkheden en risicoverdeling.
2. Vertraging; de looptijd van de centrumzijde is verlengd met 2 jaar naar 2032. Continu monitoring planningskader, sturen op mensen en middelen en raakvlakmanagement met externe partners en projecten. Daarnaast stellen we periodiek de risicoanalyse op;
3. Parameters; sturing op een gunstige cashflow. Dit betekent dat de kosten niet te veel vooruitlopen op de opbrengsten.
4. Plankosten; maatregelen nemen om de plankosten beter te beheersen. Denk hierbij aan verbetering van projectmatig werken (inclusief urenregistratie).
5. Minder subsidieopbrengsten: vanaf de start van de gebiedsexploitatie inrichten van een team subsidieverwerving en lobby, zorgen voor een helder langjarig consistent verhaal van de doelstellingen van de integrale gebiedsopgave, organiseren van korte lijnen met subsidiegevers provinciaal, landelijk en Europees, anticiperen op kansen door accenten in het te realiseren programma aan te passen. Daarnaast sturen we actief op het realiseren van het woningbouwprogramma. Een belangrijke voorwaarde bij veel subsidie.

In de onderstaande tabellen staat de verdeling van de 25.000 simulaties die door de Monte Carlo Analyse zijn gesimuleerd op basis van het opgegeven risicoprofiel. We stellen als eis om 80% van de simulaties af te dekken. Het totale risicoprofiel wat hierbij hoort is € 35,9 mln. op prijspeil heden. Voor de verwerking in de Stadsrekening wordt echter eindwaarde gehanteerd. Daarom wordt dit met rente verhoogd naar € 37,8 mln.

De risico’s zijn geïnventariseerd voor zowel de planexploitaties als de investeringsprojecten. In de financiële verantwoording wordt verschillend omgegaan met beide risicoprofielen. Daarom is een uitsplitsing gemaakt voor beide type projecten. Het risicoprofiel van de planexploitaties bedraagt € 18,8 mln. en van de investeringsprojecten bedraagt € 19 mln.

6. Beslispunten

• Vanaf het volgende MPG (MPG 2026) de grondexploitatie Merleyn (G218 Nieuwe Marktstr 50-52 Vitens Merleyn) opnemen binnen de gebiedsexploitatie Stationsdistrict (G208 t/m G250);
• Bij de Stadsbegroting 2026-2029 een besluit te nemen om het krediet Stationsdistrict (K000331) met een bedrag van € 1.814.000 op te hogen.

7. Plangebied