Winkelsteeg Kanaalzone

Project op de kaart

G650 Winkelsteeg

1. Kerninformatie

In de omgevingsvisie 2040 “Nijmegen-stad in beweging” is besloten om Winkelsteeg te transformeren naar een nieuw werk-, woon, en verblijfsgebied. In het ambitiedocument Kanaalzone-Zuid is de overkoepelende visie geschetst voor dit gebied waaronder Winkelsteeg. In de Ontwikkelvisie Winkelsteeg is de beoogde transformatie nader uitgewerkt. Deze gebiedsexploitatie (bestaande uit een grondexploitatie, investeringen en faciliterend grondbeleid) maakt de transformatie van Winkelsteeg mogelijk binnen de door de raad bepaalde ontwikkelingsdoelen, ontwikkelingsprincipes en ruimtelijk raamwerk Winkelsteeg 2035.
Met deze gebiedsontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan:

• een duurzame economische groei en toevoeging van werkgelegenheid;
• het realiseren van een divers(er) woonmilieu in de Kanaalzone-Zuid;
• aan het beter verbinden van de oostelijke en westelijke kanaaloever, en het verkleinen van de gevoelde/beleefde afstand tussen stadsdelen aan weerzijden.

In totaal wordt er met de ontwikkeling gestreefd naar de realisatie van meer dan 6.000 woningen en 300.000 m² bvo aan bedrijvigheid en (maatschappelijke) voorzieningen. Een substantieel deel van dit programma wordt gerealiseerd middels de gemeentelijke grondexploitatie, die in dit MPG is opgenomen. Het overige deel van het programma kan door middel van initiatieven van derden (faciliterend grondbeleid) tot ontwikkeling komen, waaronder de ontwikkeling van de voormalig Lincoln-Smitweld locatie waarvoor een anterieure overeenkomst is gesloten.
In dit MPG wordt gerapporteerd in de vorm van een ‘gebiedsexploitatie’. Een integrale en grootschalige ontwikkeling als Winkelsteeg bestaat als gevolg van BBV-regelgeving uit drie financiële onderdelen:

• Grondexploitatie: De gemeentelijke ontwikkeling, waarbij de gemeente haar gronden of te verwerven gronden tot ontwikkeling brengt;
• Investeringen: Investeringen in (bovenwijkse) publieke ingrepen die niet (volledig) in een grondexploitatie mogen worden opgenomen;
• Faciliterend grondbeleid: De investeringen / kosten die de gemeente maakt ten behoeve van een ontwikkeling van een derde en de vergoeding die deze derde hiervoor betaald.

Grondexploitatie vastgesteld:   Oorspronkelijk vastgesteld 24 november 2021; resultaat € 0.

Raadsbesluit afgelopen jaar:    Investerings- en exploitatiebesluit parkeergarages Winkelsteeg (3 juli 2024)
Gewijzigde vaststelling Crisis- en herstelwet (Chw) bestemmingsplan Nijmegen Winkelsteeg - Kanaalknoop Zuid (5 juni 2024)

Afsluiting grondexploitatie:   31 december 2042

2. Projectgegevens

In onderstaande tabel is een specificatie weergegeven van het te realiseren vastgoedprogramma zoals dit in de gemeentelijke grondexploitatie is opgenomen. Dit programma is afgelopen jaar niet gewijzigd en is gelijk aan het programma uit het VGP 2024.

In onderstaande tabel is een specificatie weergegeven van het te realiseren vastgoedprogramma van de gebiedsexploitatie, waarbij naast het programma van de gemeentelijke grondexploitatie ook het mogelijke programma uit de gesloten anterieure overeenkomsten is weergegeven. Op dit moment betreft dit alleen de anterieure overeenkomst met Borghese-Amvest t.a.v. de ontwikkeling van het voormalig Lincoln-Smitweld terrein in deelgebied 2 Kanaalknoop.

De komende jaren worden naar verwachting voor andere locaties ook  anterieure overeenkomsten met te realiseren vastgoedprogramma gesloten.

3. Ontwikkelingen laatste jaar

Algemeen
Bestemmingsplannen:

• In 2024 is het bestemmingsplan Kanaalknoop-Zuid door de raad vastgesteld en dit bestemmingsplan is ook in 2024 onherroepelijk geworden.  
• In 2024 is beroep ingesteld op het bestemmingsplan Stationsomgeving Goffert. Dit heeft geleid tot een herstelbesluit door de raad in januari 2025, wat naar verwachting tot een onherroepelijke bestemmingsplan leidt.
• In 2023 is het bestemmingsplan Kanaalknoop-Noord door de raad vastgesteld. Hier is vervolgens door twee partijen beroep op ingesteld, wat begin 2025 door de Raad van State ongegrond is verklaard. Daarmee is het bestemmingsplan onherroepelijk geworden.

Verplaatsing hindergevende activiteiten: Om woningbouw in een groot deel van Winkelsteeg daadwerkelijk mogelijk te maken, dienen een deel van de (transport)activiteiten van een bedrijf gestaakt te worden. Met dit bedrijf zijn gesprekken gevoerd om tot een passende oplossing te komen. Naar verwachting zal dit in 2025 tot een overeenkomst leiden, waarna de hindergevende activiteiten voor de realisatie van woningbouw worden beëindigd.
Netcongestie :  Als gevolg van netcongestie is er naar verwachting voorlopig geen netwerkcapaciteit voor het aansluiten van bedrijvigheid (3 x 80A) of andere niet-woningbouw functies. Dit betekent dat op basis van de huidige stand van zaken er naar verwachting tot 2030 geen solitaire ontwikkelingen voor bedrijvigheid of andere niet-woningbouw functies mogelijk is. Voor het nieuw te realiseren Sportcentrum is wel al een aansluiting beschikbaar.  Vooralsnog is de verwachting dat voor de ontwikkeling van woningbouw en aanpalende ontwikkelingen voldoende aansluitcapaciteit beschikbaar is, waarbij we met Liander ook werken aan netbewuste nieuwbouw concepten.
Grondexploitatie
Aankoop bedrijfspand: Ten behoeve van de ontwikkeling van Winkelsteeg had de gemeente Wvg gevestigd op diverse percelen binnen het gebied Winkelsteeg. In dat kader is door de eigenaren van een distributiecentrum en onbebouwde grond- gelegen aan de Hulzenseweg 1-15 en Tarweweg 3 aan de gemeente een aanbod tot koop gedaan. Dit heeft in 2024 geleid tot de aankoop van deze gronden. Deze locatie wordt de komende jaren nog verhuurd aan de zittende huurders. Op termijn maakt deze locatie onderdeel uit van de ontwikkelingen in deelgebied Stedelijk Landgoed.  
Besluit parkeergarages: In juli 2024 heeft de raad ingestemd met het besluit om het eigendom en de exploitatie van de eerste drie parkeergarages in Winkelsteeg als gemeente zelf ter hand te nemen. Dit besluit heeft als gevolg gehad dat de   onrendabele top van deze parkeergarages uit de grondexploitatie is gehaald en het saldo van de grondexploitatie is verbeterd. Voor de resterende parkeergarages is in de grondexploitatie nog wel rekening gehouden met een onrendabele top.
Tenders gronduitgifte: In 2024 zijn twee grote tenders gestart middels zogenaamde ‘concurrentiegerichte dialogen’. Met deze aanbestedingsvorm is de gemeente actief met de markt in gesprek om tot een voor de gemeente en de markt meest passende uitvraag en inschrijving te komen. Eén tender betreft een groot deel van de ontwikkeling rondom station Goffert en beslaat circa 600 woningen, short stay appartementen, commerciële functies en een parkeergarage. De andere tender betreft het noordelijk deel van Kanaalknoop-Zuid en bestaat uit maximaal 650 woningen en minimaal 8.000 m² commerciële functies. Naar verwachting leidt dit voor beide tenders voor de zomer 2025 tot het sluiten van koopovereenkomsten, waarna dit eind 2026 / begin 2027 tot start bouw zal leiden.
Overige gronduitgifte:

• Met de vier woningcorporaties zijn in 2024 de plannen verder uitgewerkt voor de realisatie van circa 320 sociale huurwoningen ten zuiden van station Goffert. Naar verwachting worden in 2025 de gronden geleverd aan de corporaties, waarna in 2026 start bouw plaatsvindt.
• De gemeente is in gesprek met een partij over verkoop van grond in Kanaalknoop-Zuid ten behoeve van een grootschalig woon-zorg concept. Op dit moment worden het plan en de contractuele aspecten verder uitgewerkt. Naar verwachting leidt dit in 2025 tot een koopovereenkomst en mogelijk al tot start bouw.

Bouwrijp maken: In 2024 is, na het sluiten van de noodopvang, in Kanaalknoop gestart met de noodzakelijke bodemonderzoeken. In 2025 wordt de locatie verder bouwrijp gemaakt. Ook rondom de Jan Massinkhal hebben de noodzakelijke onderzoeken plaatsgevonden en is gestart met het bouwrijp maken. Er is een aanbesteding afgerond voor de raamovereenkomst bouwrijpmaken binnen Winkelsteeg. In 2025 worden de eerste opdrachten aan de aannemer verleend.
Investeringen
Start infrastructurele werkzaamheden: In 2024 is gestart met de grootschalige infrastructurele aanpassingen binnen Winkelsteeg. De eerste werkzaamheden zijn met name rondom station Goffert uitgevoerd. Het Nelson Mandelaplein is aangepast en de rijbanen van de Neerbosscheweg zijn samengevoegd. In 2025 worden ook de rijbanen van de Graafseweg samengevoegd en wordt er gewerkt aan een viertal onderdoorgangen voor langzaam verkeer. Vervolgens wordt van eind 2025 t/m begin 2026 de Nieuwe Dukenburgseweg aangepakt.
Subsidies: Nijmegen ontvangt als gedeeltelijke dekking van haar bovenplanse investeringen subsidies via vier verschillende Rijksregelingen. In 2024 is de laatste van de vier beschikkingen van het Rijk ontvangen. Tevens heeft Nijmegen op basis van voortschrijdend inzicht een wijzigingsverzoek ingediend voor één van de subsidieregelingen. Mogelijk dat dit in 2025 nog tot dekking leidt.

Faciliterend grondbeleid
Anterieure overeenkomst Kanaalknoop Noord: Eind 2023 heeft de gemeente een anterieure overeenkomst gesloten met Borghese-Amvest als eigenaren van de voormalig Lincoln Smitweld-locatie. Daarmee is er voor hen de mogelijkheid ontstaan om circa 2.400 woningen en circa 30.000 m² niet-woningbouw functies te realiseren. De partijen werken op dit moment de plannen verder uit, waarna dit mogelijk in 2026 zal leiden tot de eerste start bouw.
Overige faciliterende ontwikkelingen: Op dit moment worden met een aantal partijen verkennende gesprekken gevoerd om te komen tot anterieure overeenkomsten.

Klimaat en biodiversiteit

In lijn met ambities van de Ontwikkelvisie Winkelsteeg ontwikkelen we Winkelsteeg klimaatbestendig en biodivers. Het afgelopen jaar zijn er voor de deelgebieden Stationsomgeving Goffert en Kanaalknoop Zuid waterhuishoudkundige plannen opgesteld. In deze plannen wordt een peilenplan en ruimtes voor de berging van hemelwater uitgewerkt en vastgelegd. Dit heeft tot doel dat er geen wateroverlast kan ontstaan bij piekbuien en dat in de zomer het beschikbare hemelwater wordt vastgehouden.
Daarnaast is bij het opstellen van de inrichtingsplannen voor deelgebieden Stationsomgeving Goffert en Kanaalknoop Zuid een verdere uitwerking gemaakt van de invulling van het groen. Hierbij is gekozen voor grotendeels inheemse soorten en een afwisseling tussen kruiden/ gras, planten, heesters en bomen.
In het ontwerp is verder rekening gehouden met voedsel, verblijfplaatsen en verbindingen voor de dieren binnen het gebied en de aansluiting van het groen op de hoofdstructuur. De structuren en soortkeuzes dragen bij aan de versterking van de stadsbiodiversiteit in en rond Winkelsteeg.
Verder is er in 2024 is een groot insectenhotel ontworpen dat in 2025 wordt geplaatst in park Winkelsteeg.

Participatie en afstemming stakeholders

Ook in 2024 is met de omgeving gecommuniceerd en geparticipeerd. Zo is bijvoorbeeld door middel van nieuwsbrieven, gesprekken, informatie op de website en informatieve bijeenkomsten voor bedrijven, omwonenden en overige belangstellende(n) op meerdere manieren informatie over de ontwikkeling gedeeld. Er zijn bijeenkomsten georganiseerd in het kader van bestemmingsplannen en de hoofdinfrastructuur. Verder is er ook met diverse stakeholders en belangenorganisatie (onder andere IVN, Zelfregiecentrum Nijmegen en de fietsersbond) in het gebied één-op-één afstemming geweest.

Communicatie

Er zijn meerdere nieuwsbrieven uitgegeven met actuele informatie en terugkoppelingen van bijeenkomsten. Op dit moment kent de nieuwsbrief Winkelsteeg circa 1.550 abonnees en dit aantal loopt nog steeds op. Ook is er informatie over de ontwikkeling te vinden op mijnwijkplan, de gemeentelijke website en de website van Winkelsteeg.
Daarnaast is er een actieve en informerende BouwApp (Winkelsteeg hoofdinfrastructuur Nijmegen) met ca. 1.000 volgers, waar specifieke informatie te vinden is over het infraproject en waarop de bouwactiviteiten worden aangekondigd. Dit is met name gericht op proactief communiceren van omleidingen en mogelijke hinder. Om specifieke adressen (bijvoorbeeld van direct aanwonenden) nog directer te kunnen informeren over impactvolle werkzaamheden, worden huis aan huis brieven gestuurd.
Verder is in 2024 de Winkelsteeg-website aangepast aan de nieuwe huisstijl en ontstond er steeds meer visuele aandacht in het gebied met behulp van gebiedssigning en informatieborden bij projecten. In 2025 volgen ook passende bouwdoeken die projecten in voorbereiding of uitvoering markeren.

Branding en placemaking

Met initiatieven voor tijdelijke invulling is de branding van het gebied in 2024 verder zichtbaar gemaakt. In juni was er een marktconsultatie voor een passende en creatieve invulling van het voormalige clubgebouw ‘Voor Anker’ en de Kleedruimten in Park Winkelsteeg. Met de input van de geïnteresseerden en de gesprekken die zijn gevoerd, is de uitvraag in januari 2025 gepubliceerd. De gunning verloopt via een openbare procedure.
Daarnaast is eind september een succesvolle burendag in NDW21 georganiseerd en zijn er in het laatste kwartaal een graffiti-jam en een hardloopevent georganiseerd. Op deze manier zijn geïnteresseerden, bedrijven en hun medewerkers en omwonenden op een ontspannen manier bij elkaar gebracht.

Bereikbaarheid en overlast

In 2024 is de hoofdweg Neerboscheweg (S100) tussen de O.C. Huismanstraat en de Muntweg grotendeels omgelegd naar de nieuwe locatie. De werkzaamheden hebben de nodige impact gehad op het verkeer met omleidingen, beperkte beschikbare rijbanen en wegafsluitingen. De overlast is tijdens de periode van omzetting vooral merkbaar voor de doorstroming van doorgaand- en bestemmingsverkeer. Er zijn enkele reacties ontvangen over (tijdelijke) belijning van de wegvakken en mogelijke trillinghinder. Er is blijvende aandacht voor communicatie over de werkzaamheden.
Daarnaast wordt momenteel gewerkt aan de nieuwe Graafseweg (S103). Het verkeer rijdt daarom momenteel over tijdelijke rijbanen. Eind 2025 zijn de nieuwe rijbanen en het casco van de onderdoorgang voor langzaam verkeer onder de Graafseweg gereed. Dan wordt het verkeer daar ook omgezet naar de definitieve situatie.
De werkzaamheden worden zo optimaal en efficiënt mogelijk gepland en uitgevoerd om overlast zo veel mogelijk te beperken. Daarbij is o.a. de keuze gemaakt dat de belemmerende maatregelen worden uitgevoerd in de avonden en de weekenden om de overlast zo beperkt mogelijk te houden.
De vier te realiseren onderdoorgangen voor langzaam verkeer worden op afgeschermde bouwterreinen gemaakt, die vrij liggen van het verkeer. Hierdoor ervaart het verkeer hiervan geen hinder. De onderdoorgang voor langzaam verkeer onder de Graafsweweg wordt gebouwd dichtbij woongebouwen. De bewoners kunnen daardoor overlast ervaren. Daarom werkt het projectteam nauw samen met gebouwbeheerders, -eigenaren en betreffende VvE om de direct aanwonenden te voorzien van informatie en de overlast te minimaliseren waar mogelijk.  
De ruimte in Winkelsteeg is beperkt en er gaat veel gebouwd worden in korte tijd, dat maakt dat planningen en activiteiten goed op elkaar afgestemd moeten worden. Om dit alles goed te regisseren en af te stemmen, zijn er diverse (interne en externe) overleggen. Daarbij zijn diverse disciplines met kennis van de uitvoering betrokken.

4. Financiën

Gebiedsexploitatie

In onderstaande tabel is de samenvatting van de gebiedsexploitatie Winkelsteeg conform het MPG 2025 weergegeven. Tevens is ter vergelijk de samenvatting van de gebiedsexploitatie uit het VGP 2024 weergegeven.

Uit bovenstaande tabellen komt naar voren dat het saldo van de grondexploitatie aanzienlijk is verbeterd. Dit is primair het gevolg van het besluit om als gemeente zelf de parkeergarages te realiseren en exploiteren, waarmee de onrendabele top (negatieve grondopbrengst) uit de grondexploitatie is komen te vervallen.
Daarnaast zijn in het MPG 2025 ook de financiële aspecten van de gesloten anterieure overeenkomst met Amvest-Borghese opgenomen. In het VGP 2024 waren deze nog niet verwerkt.
In onderstaande paragrafen wordt verder ingegaan op de verschillende onderdelen.

Grondexploitatie

In onderstaande tabel is de grondexploitatie in het MPG 2025 weergegeven, naast de grondexploitatie uit het VGP 2024.

Prognose eindresultaat per 01-01-2024      €   17.926.000,- nadelig (netto contante waarde)
Prognose eindresultaat per 01-01-2025      €   1.400.000,- nadelig (netto contante waarde)

In de Stadsrekening 2023 zijn, ten opzichte van het VGP 2024 correcties doorgevoerd. Voor de vergelijkbaarheid, wordt hier echter wel een vergelijking met het VGP 2024 gemaakt. Het saldo in de Stadsrekening bedroeg volledigheidshalve -/- € 12,5 mln. in tegenstelling tot -/- € 17,9 mln. in het VGP 2024. Dit verschil van € 5,4 mln. werd veroorzaakt door de bijstelling van de parameters op aangeven van de accountant en een aantal andere correcties die voortkwamen uit de accountantscontrole.
Toelichting op boekwaarde 2024 (periode 1-10-2023 t/m 31-12-2024)
In 2024 is de zogenaamde ‘Van Dijk-locatie’ verworven voor circa € 18 mln. en zijn voor € 4,5 mln. aan gemeentelijke gronden ingebracht in de grondexploitatie. Het gaat daarbij om het sportpark Vossendijk in Kanaalzone en een deel van het voormalig Ashendene terrein. Daarnaast zijn er in 2024 de eerste kosten voor grondonderzoeken gemaakt, zijn reguliere plankosten gemaakt en heeft de afdracht van de subsidie Stimuleringsregeling flex- en transformatiewoningen van €6,0 mln. (die geparkeerd was bij de gemeente) naar de corporaties plaats gevonden voor de tijdelijke woningen binnen NDW21.

Toelichting op verschillen projectkosten

• De verwachte verwervingskosten voor de grondexploitatie zijn afgenomen. Dit komt deels door het actualiseren van taxaties, maar ook doordat bij nadere uitwerking de interne gemeentelijke grondtransacties lager uitvallen.
• De plankosten zijn relatief hard gestegen. Enerzijds doordat er meer gemeentelijke kosten worden doorbelast (overhead en beleidskosten), maar tevens doordat de plankosten als gevolg van de complexiteit van de ontwikkeling in de praktijk hoger zijn dan geraamd.
• De rentekosten zijn daarentegen aanmerkelijk lager. Dit is het gevolg van een beter (minder negatief) eindsaldo, waardoor er minder geld geleend hoeft te worden, tevens is de renteprognose op dit moment gunstiger dan vorig jaar.

Toelichting op verschillen projectopbrengsten

• De verwachte grondopbrengsten zijn aanmerkelijk hoger. Dit komt vooral doordat de negatieve grondopbrengst voor het gebouwd parkeren door het raadsbesluit over de parkeergarages, deels uit de grondexploitatie is gehaald. Daarnaast zijn de verwachte grondopbrengsten voor de woningbouw gestegen, maar ligt de verwachte grondopbrengst voor het commerciële programma juist lager. Dit komt vooral doordat de combinatie van wonen en werken in de praktijk tot hogere bouwkosten leidt, wat naar verwachting negatieve impact heeft op de grondopbrengsten.
• De opbrengstenstijging is ook aanmerkelijk gestegen, doordat de externe prognoses over de waardeontwikkeling van de gronden zijn verbeterd.

Per saldo verbetert het resultaat met circa € 16 mln. t.o.v. het VGP 2024 op netto contant waarde.

Investeringen

Toelichting op verschillen:

• De raming voor de activering van de rioolkosten is geactualiseerd. Op basis daarvan is het totaal te activeren bedrag naar beneden bijgesteld.
• De totale verwachte investeringen (projectkosten) zijn ten opzichte van het VGP 2024 iets afgenomen. De onderlinge bedragen zijn ook gewijzigd, maar dit is deels het gevolg van bijstelling van de demarcatie tussen de hoofdposten.
• Ten aanzien van de opbrengsten (dekking) zijn de verwachtingen naar beneden bijgesteld. Nijmegen heeft meerdere subsidies binnengehaald, echter door een verbeterde grondexploitatie, zal mogelijk een deel van de WBI-middelen terugbetaald moeten worden. Ook ten aanzien van de versnellingsmaatregelen is de verwachting dat er minder subsidie mag worden ingerekend gelet op de verwachte subsidiabele kosten.
• Met het sluiten van een anterieure overeenkomst met Borghese-Amvest is er ook een bijdrage voor bovenplanse investeringen afgesproken. Deze is als dekking voor de investeringen opgenomen.

Faciliterende ontwikkelingen

Met het sluiten van de anterieure overeenkomst met Borghese Amvest is een anterieure bijdrage van in totaal € 8,0 mln. gemoeid. Deze bijdrage is deels ter dekking van door de gemeente te maken plankosten, zoals wijziging van het bestemmingsplan, maar ook het toetsproces voor de nog te realiseren plannen. Daarnaast is er sprake van een bijdrage van € 6,5 mln. voor de bovenplanse investeringen.

5. Risico(beheersing)

De risico’s die samenhangen met de herziene gebiedsexploitatie zijn geactualiseerd. Het totale risicoprofiel voor de grondexploitatie Winkelsteeg bedraagt € 45,6 mln. (netto contant, 1-1-2025) bij het voorgeschreven zekerheidspercentage van 80%. Daarnaast kennen de Investeringen Winkelsteeg een risicoprofiel van € 13,4 mln. (netto contant, 1-1-2025). In totaal is daarmee het risicoprofiel van Winkelsteeg € 59,0 mln.

Risico’s grondexploitatie

Het risicoprofiel van de grondexploitatie Winkelsteeg is met circa € 4 mln. gedaald van € 49,2 mln. (VGP 2024) naar € 45,6 mln. Deze daling is een combinatie van een aantal factoren:

• Het risico op lagere grondopbrengsten is kleiner geworden doordat de negatieve grondopbrengst voor het gebouwd parkeren deels uit de grondexploitatie gehaald. Hierdoor is het risico op een hogere onrendabele top voor het parkeren deels komen te vervallen.
• Het risico op hogere civiele kosten is kleiner geworden doordat onderdelen verder uitgewerkt zijn en het financieel effect daarvan verwerkt is in de grondexploitatie.
• De problematiek rondom netcongestie zorgt juist voor nieuwe risico’s. Het risico bestaat uit vertraging of stilstand in de ontwikkeling, wat leidt tot extra plankosten.
• O.b.v. de dialoogrondes met marktpartijen in de tenders lijkt er meer risico te zijn op lagere grondopbrengsten voor het niet-woningbouw programma.

In onderstaande grafiek als uitkomst van de Monte Carlo-analyse is het risicoprofiel weergegeven.

De grootste risico’s in de grondexploitatie zijn:

1. Lagere grondopbrengsten woningbouw a.g.v. tegenvallende aantrekkingskracht Winkelsteeg;
2. Vertraging (o.a. door netcongestie) wat leidt tot extra plankosten;
3. Financieringskosten (rente);
4. Realiseren grondopbrengst bedrijvigheid.

Beheersmaatregelen:

Ad 1 Gebiedsmarketing, het regelmatig doen van markttoetsen en –consultaties moet er voor zorgen dat de juiste product-marktcombinaties worden gerealiseerd, die passen bij de verwachte grondopbrengsten. Daarnaast moet een grote kwalitatieve impuls in het gebied er voor zorgen, dat er een woonomgeving gecreëerd wordt die aantrekkelijk is voor potentiële bewoners. Na de eerste tenders / gronduitgifte wordt beter duidelijk in hoeverre het verwachte prijsniveau in de planexploitatie ook daadwerkelijk realiseerbaar is. Mocht dit afwijken, dient op dat moment mogelijk bijgestuurd te worden in de planvorming.
Ad 2 Tot op heden is de gebiedsontwikkeling Winkelsteeg voortvarend geweest. Vertraging kan door meerdere oorzaken optreden, waaronder bijvoorbeeld de marktontwikkeling. Op dit moment is netcongestie een belangrijke mogelijke veroorzaker van vertraging. Er worden regelmatig gesprekken gevoerd met de netbeheerder om op de hoogte te blijven van de beschikbare capaciteit op het net. Op basis hiervan wordt verwacht dat er voor de korte termijn voldoende capaciteit op het net beschikbaar is voor de geplande woningen binnen Winkelsteeg. Daarnaast worden de mogelijkheden onderzocht van netbewust bouwen. Dit is een ontwerpprincipe waarbij gestreefd wordt naar het beperken van de energievraag. Verder worden de mogelijkheden van het wijkbudget onderzocht. Dit is een principe waarbij we vanuit de netbeheerder een bepaalde capaciteit beschikbaar krijgen op het net. De gemeente krijgt daarbij zelf de keuze hoe zij deze capaciteit verdeeld over het programma.
Het financieel effect uit zich bij vertraging, vanwege de relatief lage rentestand, met name in extra plankosten. De bemensing van het project kenmerkt zich wel door een relatief grote flexibele schil, waardoor de inzet wel relatief snel afgeschaald kan worden.
Ad 3 Door de lange looptijd van de grondexploitatie en aanzienlijk investeringsvolume dient er financiering aangetrokken te worden. Doordat het saldo verbeterd is, de rente relatief laag is en de huidige financieringsbehoefte door de reeds ontvangen subsidies ingevuld kan worden zijn de rentekosten in de grondexploitatie relatief laag. Wanneer echter deze elementen wijzigen, kunnen de rentekosten fors toenemen. Door cashflow-sturing wordt getracht de financieringsbehoefte niet te ver op te laten lopen, om daarmee de risico’s overzichtelijk te houden.
Ad 4 In de planexploitatie Winkelsteeg is een substantieel vastgoedprogramma voor Smart Industries, Stadsdistributie en Light industry opgenomen. Het financieel risico komt voornamelijk voort of er daadwerkelijke voldoende vraag is naar deze functies (kan afzet gerealiseerd worden). Voor de grotere uitgiftes zal daarom kritisch gekeken worden of de voorinvesteringen (zoals verwervingskosten en bouw- en woonrijp maken) uitgesteld kunnen worden tot dat er meer zekerheid is of er een geinteresseerde partij is. Daarnaast is gebiedsmarketing een middel om Winkelsteeg als werk- en woongebied op de kaart te zetten en potentiele partijen te interesseren om zich te vestigen op Winkelsteeg. Ook samenwerking met partijen als NTC helpt om (het profiel van) Winkelsteeg op de kaart te zetten.

Risico’s Investeringen

Voor de Investeringen van Winkelsteeg is het belangrijkste risico of voldaan kan worden aan de subsidievoorwaarden van het Rijk. Dit heeft voornamelijk betrekking op het tijdig kunnen realiseren van de woningen in Winkelsteeg. Op basis van de voorwaarden vanuit het Rijk wordt het risico dat mogelijk niet aan de voorwaarden kan worden voldaan hoger ingeschat dan vorig jaar. Dat leidt tot een stijging van het risicoprofiel van circa € 7,6 mln. van € 5,8 mln. (VGP 2024) naar € 13,4 mln.  (netto contant)In de gemeentelijke begroting of risicoprofiel wordt niet expliciet met dit risico rekening gehouden.

6. Beslispunten

Geen.

7. Plangebied

Figuur 1. Plangebied Winkelsteeg Kanaalzone