Risico’s

Waalsprong
Op de grondexploitatie Waalsprong t.b.v. de MPG2025 is een Monte Carlo-analyse uitgevoerd. Het resultaat van de Monte Carlo-analyse geeft weer wat de mogelijke financiële resultaten zijn van de grondexploitatie en geeft daarmee inzicht in het risicoprofiel van deze grondexploitatie. Het risicobeleid van gemeente Nijmegen bepaalt dat het totale risico op basis van een betrouwbaarheidsinterval van 80% financieel moet worden afgedekt. Uit de risicoanalyse blijkt dat in 80% van de scenario’s het projectsaldo niet lager uitkomt dan € 51,0 mln. negatief (netto contant). Het resultaat van de grondexploitatie Waalsprong 2025 bedraagt € 29,8 mln. negatief. Voor dit verlies wordt een voorziening getroffen. Het af te dekken risicoprofiel bedraagt daarmee voor € 21,2 mln. (€ 51,0 - € 29,8 mln.). De reservering wordt na oprenting met de disconteringsvoet € 21,9 mln . In vergelijking met de MC-analyse t.b.v. de VGP2024 is het risico met € 0,7 mln. toegenomen. Tussentijds is bij de Stadsrekening 2023 besloten om het risico van een opbrengstendaling aan te passen naar boven. Hierdoor is het risicoprofiel t.o.v. de VGP2024 destijds gestegen naar € 26,7 mln. Het huidige risicoprofiel laat dus een daling zien t.o.v. de Stadsrekening 2023 met bijna € 5,0 mln. Hieronder worden de belangrijkste risico’s gegroepeerd in een aantal categorieën nader toegelicht op peildatum 1 januari 2025.

Fasering
De planexploitaties zijn opgesteld met de uitgifteplanning als basis. Hierbij spelen conjuncturele aspecten een rol, maar ook de aanbod- en vraagzijde van de markt zijn factoren van belang. Maar ook de problemen rond netcongestie spelen daarbij uitdrukkelijk een rol. Er staan voor de komende jaren aanzienlijke aantallen grondgebonden woningen en appartementen geprogrammeerd. Daarnaast staat ook een forse verkoop van bedrijventerreinen (vanaf 2026), kantoren, horeca en winkels gepland. Er zijn risico’s dat de planning van deze opbrengsten niet gehaald wordt waardoor het resultaat van grondexploitatie verslechterd.

Beheersmaatregelen:
Concurrerende plannen, binnen of buiten de gemeentegrenzen, maken een zorgvuldige keuze en afweging ten aanzien van het te realiseren programma en timing relevant. Daartoe gaan wij zo vroeg mogelijk afspraken maken met de marktpartijen, andere overheden en nutsbedrijven, en stemmen we prioritering van projecten binnen Nijmegen af.

Kosten
Aan de kostenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

• Mogelijk hogere kosten voor aanleg van openbaar gebied omdat de plannen nog uitgewerkt moeten worden.
• Mogelijk hogere kosten voor aanpassingen aan, rondom en vanwege het spoortracé.
• Mogelijk hogere plankosten vanwege latere fasering vanwege bijv. netcongestie.

Daarnaast zijn er een aantal kleinere risico’s op het gebied van milieukosten, planschadeclaims, de parameter voor kostenstijging en een mogelijke meerkosten voor nutsvoorzieningen.

Beheersmaatregelen:

• In de planuitwerkingen zullen we slimme keuzes moeten maken om de kosten te beperken o.a. door materiaalkeuzes die het minst geldt kosten.
• We gaan in overleg met ProRail over de verdeling van de mogelijke extra kosten.
• We blijven continu in overleg met nutsbedrijven over planning en programmering.

Opbrengsten
Aan de opbrengstenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

• In de planexploitaties is conform besloten in de Stadsbegroting 2025-2028 uitgegaan van fors hogere opbrengstenparameters, met name voor woningbouw. Omdat de markt nu nog wat aan lijkt te trekken is een kans opgenomen dat deze parameters hoger uit kunnen vallen.
• De opgestelde stedenbouwkundige plannen zijn realiseerbaar, maar behoorlijk verdicht en met een hoog aandeel uitgeefbaar gebied. Het risico bestaat, dat het uit te geven gebied van de deelgebieden in de praktijk lager uitvalt dan in de grondexploitatie is opgenomen.
• Er is een positief risico (kans) dat de opbrengsten voor woningbouw hoger uitvallen door de afromingclausule die in de contracten zijn opgenomen.
• Voor een aantal werken zijn we bezig met subsidiemogelijkheden te onderzoeken. Hiervoor is een positeif risico (kans) opgenomen.

Daarnaast zijn er nog kleinere risico’s o.a. op het gebied van verkeer (Hof van Holland, Woenderskamp, Broodkorf) en (overige) lagere opbrengsten en bijdragen.

Beheersmaatregelen:

• Bij de planuitwerking van de deelplannen met de marktpartijen zullen we de begrote woningaantallen en de m² uitgeefbaar als uitgangspunt hanteren. Indien dit niet mogelijk is zullen we samen met de marktpartijen op zoek gaan naar andere plannen met een vergelijkbaar nettoresultaat (kosten minus opbrengsten).
• Continueren van het opnemen van de afromingsclausule in de contracten en goed controleren wat de bijbetaling door de ontwikkelaars moet zijn.
• Goed overleg voeren met betrokken subsidieverleners om zoveel mogelijk kansen te benutten.

Totaal risico Waalsprong   € 21,9 miljoen

Stationsdistrict
Voor de risicoanalyse is, net als bij de planexploitatie Waalsprong en Winkelsteeg Kanaalzone, met ondersteuning van het externe bureau Brinkgroep, een Monte Carlo risico analyse opgesteld.

Het totale risicoprofiel bedraagt € 35,9 mln. op eindwaarde, dit betreft het risicoprofiel van de totale gebiedsexploitatie. In de Begroting 2025-2028 werd rekening gehouden met een risicoprofiel van € 50,1 mln. op eindwaarde. Dit betekent een sterke verbetering van het risicoprofiel. Dit wordt vooral verklaard doordat we binnen de gebiedsexploitatie geanticipeerd hebben op eerder gedefinieerde risico’s. Dit wordt verder toegelicht bij de onderstaande top 5 risico’s.

De grootste risico’s in volgorde van omvang zijn:

1. (lager)    Hogere kostenraming onderdelen BO MIRT; nog steeds het grootste risico gezien de omvang van de investering en de fase waarin we zitten. Risico is in absolute zin flink gedaald. Gemeente en I&W hebben afgesproken hun bijdrage te indexeren (zie Stadsbegroting 2025) en daarmee is er duidelijkheid over indexatie;
2. (lager)   Vertraging project; het project loopt langer door dan 2032. Door de doorlooptijd van de centrumzijde te verlengen van 2030 tot 2032 is het risico afgenomen;
3. (lager)   Parameters; het project kent op dit moment geen rentelasten maar dit kan in de toekomst veranderen, daar wordt met dit risico op geanticipeerd. Door een verbeterde macro-economische situatie is het parameterrisico in absolute zin wel kleiner geworden. Denk hierbij aan lagere rente, beperkte inflatie en stijgende VON-prijzen.
4. (lager)   Planontwikkelingskosten; risico is lager geworden door herziening van het plankostenbudget. Plankosten blijft een substantiële post waar een onzekerheidsmarge op zit;
5. (hoger)    Minder subsidieopbrengsten: voor de gehele ontwikkeling wordt uitgegaan van een subsidieverwachting. Daarnaast bestaat het risico dat niet voldaan kan worden aan voorwaarden die gesteld worden bij verstrekte subsidies, zoals het volgens planning opleveren van woningen.

Wij hanteren hierbij de volgende beheersmaatregelen:

1. BO MIRT: werken met taakstellende budgetten, verhogen risicoprofiel en sluiten bestuursovereenkomst voor afspraken, verantwoordelijkheden en risicoverdeling.
2. Vertraging; de looptijd van de centrumzijde is verlengd met 2 jaar naar 2032. Continu monitoring planningskader, sturen op mensen en middelen en raakvlakmanagement met externe partners en projecten. Daarnaast stellen we periodiek de risicoanalyse op;
3. Parameters; sturing op een gunstige cashflow. Dit betekent dat de kosten niet te veel vooruitlopen op de opbrengsten.
4. Plankosten; maatregelen nemen om de plankosten beter te beheersen. Denk hierbij aan verbetering van projectmatig werken (inclusief urenregistratie).
5. Minder subsidieopbrengsten: vanaf de start van de gebiedsexploitatie inrichten van een team subsidieverwerving en lobby, zorgen voor een helder langjarig consistent verhaal van de doelstellingen van de integrale gebiedsopgave, organiseren van korte lijnen met subsidiegevers provinciaal, landelijk en Europees, anticiperen op kansen door accenten in het te realiseren programma aan te passen. Daarnaast sturen we actief op het realiseren van het woningbouwprogramma. Een belangrijke voorwaarde bij veel subsidie.

In de onderstaande tabellen staat de verdeling van de 25.000 simulaties die door de Monte Carlo Analyse zijn gesimuleerd op basis van het opgegeven risicoprofiel. We stellen als eis om 80% van de simulaties af te dekken. Het totale risicoprofiel wat hierbij hoort is € 35,9 mln. op prijspeil heden. Voor de verwerking in de Stadsrekening wordt echter eindwaarde gehanteerd. Daarom wordt dit met rente verhoogd naar € 37,8 mln.

De risico’s zijn geïnventariseerd voor zowel de planexploitaties als de investeringsprojecten. In de financiële verantwoording wordt verschillend omgegaan met beide risicoprofielen. Daarom is een uitsplitsing gemaakt voor beide type projecten. Het risicoprofiel van de planexploitaties bedraagt € 18,8 mln. en van de investeringsprojecten bedraagt € 19 mln.

Totaal risico Stationsdistrict (planexploitatie € 18,8 mln. en investeringen € 19,0 mln.)   € 37,8 miljoen

Waalfront
De GREX Waalfront 2025 kent als eindresultaat een tekort van - € 23,8 miljoen NCW per 1-1-2025 ( looptijd tot en met 01-07-2029). Het (gemeentelijk aandeel in het) risicoprofiel van Waalfront kent een hoogte van € 2,9 miljoen en is afgenomen t.o.v. de Stadsbegroting 2025-2028.
Het risico Waalfront is opgebouwd uit twee delen. Een deel wat bestaat uit het gezamenlijk risico, gedragen door BPD en gemeente Nijmegen, en een deel wat alleen gedragen wordt door de gemeente Nijmegen. De € 2,9 miljoen bevat de beide gemeentelijke bestanddelen.

Fasering

• Vertraging in doorlooptijd, waardoor verkoopopbrengsten en OZB bijdragen later ingerekend kunnen worden.

Kosten

• Hogere civieltechnische kosten door o.a. complexiteit van de uit te voeren werkzaamheden (o.m. waterkering/kade en brughaven).
• Hogere plankosten door langere looptijd.
• Hogere kosten door stijgende rente.

Opbrengsten

• Minder OZB inkomsten door vertraging in uitgifte.

In de GREX 2025 is een aantal voorzieningen opgenomen voor de te lopen risico’s. Deze voorzieningen zijn verwerkt in de risicoreservering voor het gezamenlijke deel waardoor de reservering voor de gezamenlijke risico’s naar beneden bijgesteld is.

Risicodeel alleen gedragen door gemeente Nijmegen

• Te verwerven subsidies. In de GREX 2025 staat één post nog te verwerven subsidies opgenomen ter dekking van de kosten. De gemeente Nijmegen is verantwoordelijk dit bedrag binnen te halen bij externe partijen, met behulp van BPD. Indien deze verwerving in een bepaalde fase niet lukt zal de gemeente Nijmegen het geraamde bedrag in de GREX, aanvullen.

Totaal risico Waalfront (gemeentelijk aandeel)   € 2,9 miljoen

Winkelsteeg Kanaalzone
De risico’s die samenhangen met de gebiedsexploitatie Winkelsteeg zijn, middels een Monte Carlo risico analyse, geactualiseerd. De gebiedsexploitatie Winkelsteeg bestaat uit de planexploitatie, de investeringen en faciliterend grondbeleid. Voor de planexploitatie en voor de investeringen is een separaat risicoprofiel vastgesteld.

Het totale risicoprofiel Winkelsteeg is als volgt vastgesteld:

• Het risicoprofiel voor de Planexploitatie Winkelsteeg bedraagt € 45,6 mln. (netto contant, 1-1-2025) bij het voorgeschreven zekerheidspercentage van 80%.
• Het risicoprofiel voor de Investeringen Winkelsteeg een risicoprofiel bedraagt € 13,4 mln. (netto contant, 1-1-2025).
• In totaal is daarmee het risicoprofiel van Winkelsteeg € 59,0 mln. (netto contant, 1-1-2025).

Toelichting Planexploitatie:
In het VGP 2024 betrof het risicoprofiel planexploitatie €49,2 mln. Voor het MPG 2025 is er ten opzichte van het VGP 2024 sprake van een afname van het risicoprofiel planexploitatie van € 3,6 mln. uitkomend op € 45,6 mln. Deze daling is een combinatie van een aantal factoren:

• Het risico op lagere grondopbrengsten is kleiner geworden doordat de negatieve grondopbrengst voor het gebouwd parkeren deels uit de grondexploitatie gehaald. Hierdoor is het risico op een hogere onrendabele top voor het parkeren deels komen te vervallen.
• Het risico op hogere civiele kosten is kleiner geworden doordat onderdelen verder uitgewerkt zijn en het financieel effect daarvan verwerkt is in de grondexploitatie.
• De problematiek rondom netcongestie zorgt juist voor nieuwe risico’s. Het risico bestaat uit vertraging of stilstand in de ontwikkeling, wat leidt tot extra plankosten.
• O.b.v. de dialoogrondes met marktpartijen in de tenders lijkt er meer risico te zijn op lagere grondopbrengsten voor het niet-woningbouw programma.

De grootste risico’s in de planexploitatie betreffen:

Opbrengsten

• Lagere grondopbrengsten woningbouw a.g.v. tegenvallende aantrekkingskracht Winkelsteeg
• Realiseren grondopbrengsten bedrijvigheid

Kosten

• Vertraging (o.a. door netcongestie) wat leidt tot extra plankosten;
• Financieringskosten (rente)

Toelichting Investeringen
Voor de Investeringen van Winkelsteeg is het belangrijkste risico of voldaan kan worden aan de subsidievoorwaarden van het Rijk. Dit heeft voornamelijk betrekking op het tijdig kunnen realiseren van de woningen in Winkelsteeg. Op basis van de voorwaarden vanuit het Rijk wordt het risico dat mogelijk niet aan de voorwaarden kan worden voldaan hoger ingeschat dan vorig jaar. Dat leidt tot een stijging van het risicoprofiel van circa € 7,6 mln. van € 5,8 mln. (VGP 2024) naar € 13,4 mln. (netto contant). In de gemeentelijke begroting of risicoprofiel wordt niet expliciet met dit risico rekening gehouden.

Beheersmaatregelen:

• Gebiedsmarketing, het regelmatig doen van markttoetsen en –consultaties moet er voor zorgen dat de juiste product-marktcombinaties worden gerealiseerd, die passen bij de verwachte grondopbrengsten. Daarnaast moet een grote kwalitatieve impuls in het gebied er voor zorgen, dat er een woonomgeving gecreëerd wordt die aantrekkelijk is voor potentiële bewoners. Na de eerste tenders / gronduitgifte wordt beter duidelijk in hoeverre het verwachte prijsniveau in de planexploitatie ook daadwerkelijk realiseerbaar is. Mocht dit afwijken, dient op dat moment mogelijk bijgestuurd te worden in de planvorming.
• In de planexploitatie Winkelsteeg is een substantieel vastgoedprogramma voor Smart Industries, Stadsdistributie en Light industry opgenomen. Het financieel risico komt voornamelijk voort of er daadwerkelijke voldoende vraag is naar deze functies (kan afzet gerealiseerd worden). Voor de grotere uitgiftes zal daarom kritisch gekeken worden of de voorinvesteringen (zoals verwervingskosten en bouw- en woonrijp maken) uitgesteld kunnen worden tot dat er meer zekerheid is of er een geïnteresseerde partij is. Daarnaast is gebiedsmarketing een middel om Winkelsteeg als werk- en woongebied op de kaart te zetten en potentiële partijen te interesseren om zich te vestigen op Winkelsteeg. Ook samenwerking met partijen als NTC helpt om (het profiel van) Winkelsteeg op de kaart te zetten.
• Tot op heden is de gebiedsontwikkeling Winkelsteeg voortvarend geweest. Vertraging kan door meerdere oorzaken optreden, waaronder bijvoorbeeld de marktontwikkeling. Op dit moment is netcongestie een belangrijke mogelijke veroorzaker van vertraging. Er worden regelmatig gesprekken gevoerd met de netbeheerder om op de hoogte te blijven van de beschikbare capaciteit op het net. Op basis hiervan wordt verwacht dat er voor de korte termijn voldoende capaciteit op het net beschikbaar is voor de geplande woningen binnen Winkelsteeg. Daarnaast worden de mogelijkheden onderzocht van netbewust bouwen. Dit is een ontwerpprincipe waarbij gestreefd wordt naar het beperken van de energievraag. Verder worden de mogelijkheden van het wijkbudget onderzocht. Dit is een principe waarbij we vanuit de netbeheerder een bepaalde capaciteit beschikbaar krijgen op het net. De gemeente krijgt daarbij zelf de keuze hoe zij deze capaciteit verdeeld over het programma.

Het financieel effect uit zich bij vertraging, vanwege de relatief lage rentestand, met name in extra plankosten. De bemensing van het project kenmerkt zich wel door een relatief grote flexibele schil, waardoor de inzet wel relatief snel afgeschaald kan worden.

• Door de lange looptijd van de grondexploitatie en aanzienlijk investeringsvolume dient er financiering aangetrokken te worden. Doordat het saldo verbeterd is, de rente relatief laag is en de huidige financieringsbehoefte door de reeds ontvangen subsidies ingevuld kan worden zijn de rentekosten in de grondexploitatie relatief laag. Wanneer echter deze elementen wijzigen, kunnen de rentekosten fors toenemen. Door cashflow-sturing wordt getracht de financieringsbehoefte niet te ver op te laten lopen, om daarmee de risico’s overzichtelijk te houden.

Totaal risico Winkelsteeg Kanaalzone (planexploitatie €45,6 mln. en investeringen €13,4 mln.)   €59,0 mln.

Onderwijshuisvesting

De grondexploitatie Onderwijshuisvesting (G760-780) bevat een 25-tal deelprojecten verdeeld over het grondgebied van Nijmegen. Het gaat om locaties waar nieuwe onderwijshuisvesting wordt gerealiseerd of waar (oude) onderwijshuisvesting wordt opgeheven waarna herontwikkeling kan plaatsvinden. Eén en ander conform de afspraken doordecentralisatie onderwijshuisvesting

Deze beoordeling van de risico's geschiedt op het niveau van de totaalexploitatie, dus niet per deellocatie. In toelichtende zin zal - indien van toepassing - locatieduiding (deelgebied) plaats hebben. Uitgangspunt is de gemeentelijke grondexploitatie Onderwijshuisvesting G760-780 herziening (MPG) januari 2025.

In vergelijking met het risicoprofiel zoals dat is gepresenteerd bij VGP januari 2024 (€ 2,0 mln.) is het totale risico nu lager uitgevallen (€ 1,7 mln.). Dit komt onder meer doordat het risico op lagere grondopbrengsten op de herontwikkelingslocaties lager wordt ingeschat. Dit houdt verband met de in 2024 getekende verkoopovereenkomsten voor de locaties locatie Berg en Dalseweg 295 en Hatertseweg 400.

Hieronder worden de belangrijkste risico’s gegroepeerd in een aantal categorieën nader toegelicht op peildatum 1 januari 2025.

Fasering

• Door verschillende factoren is er kans dat grondopbrengsten van de herontwikkelingslocaties later worden ontvangen.

Beheersmaatregelen:

• Heldere beleidsafspraken, marktontwikkelingen volgen, ander programma/herbestemmen als mogelijk en hergebruik/evt. verhuur bestaand vastgoed.

Kosten
Aan de kostenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

• Asbest, NGE en archeologie;
• Grondwerk (incl NGE/archeologie) en planontwikkeling locatie Berg en Dalseweg 295.

Beheersmaatregelen:

• Tijdig asbestonderzoek, onderzoek archeologie/NGE (incl monitoren Rijksregeling NGE);
• Grondwerkzaamheden afronden en goed monitoren in relatie tot NGE suppletie/archeologie en verrekeningen ontwikkelaar.

Opbrengsten
Aan de opbrengstenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

• Beperkte grondopbrengst toekomstige herontwikkelingslocaties (diverse locaties op korte termijn aan te kopen met beperkte herontwikkelingsmogelijkheden door ligging en/of beleid);
• Lagere grondopbrengsten actieve herontwikkelingslocaties.

Beheersmaatregelen:

• Heronwikkelingsmogelijkheden toekomstige locaties monitoren inclusief tijdig overleg, doorrekening en signalering;
• Heldere beleidsafspraken, marktontwikkelingen volgen, ander programma/herbestemmen als mogelijk en hergebruik/evt. verhuur.

Totaal risico Onderwijshuisvesting   € 1,7 miljoen