Maatschappelijk vastgoedprojecten

Project op de kaart

G760 Onderwijshuisvesting

1. Kerninformatie

Deze planexploitatie bevat een 25-tal deelprojecten verdeeld over het grondgebied van Nijmegen. Het betreft locaties waar nieuwe onderwijshuisvesting wordt gerealiseerd of waar (oude) onderwijshuisvesting wordt opgeheven waarna herontwikkeling kan plaatsvinden. Eén en ander conform de afspraken doordecentralisatie onderwijshuisvesting.

Vaststelling planexploitatie: 24 februari 2010; omzet € 35 mln; resultaat: € 0 neutraal; oplevering 2015. Gewijzigd vastgesteld 29 maart 2017; omzet € 48 mln; resultaat € 19,7 mln nadelig; oplevering ‘21 (oorspronkelijk).
Afsluiting (huidige) planexploitatie: 31 december 2027

2. Projectgegevens

Deze planexploitatie bevat de volgende deelprojecten:
1.   G760  Algemeen
2.   G761  Celebesstraat 12: Praktijkschool Johannes (Praktijk Onderwijs) – voltooid/afgesloten
3.   G762  Veldstraat 4: Praktijkschool Zonnegaard (Praktijk Onderwijs) - voltooid/afgesloten
4.   G763  Geldershofstraat 26: BS Geldershof inclusief Laauwikstraat 3a - voltooid/afgesloten
5.   G764  Heijend. weg 235: Hart van Brakkestein: BS Brakkenst. (St. Josephsch.) - voltooid/afgesloten
6.   G765  Marie Curiestraat 9: De Kleine Wereld (St. Sint Josephscholen)
7.   G766  Kopseweg 7: Klokkenberg - voltooid/afgesloten
8.   G767  Zwanenveld 7318: Pr. Mauritsschool (Conexus) - voltooid/afgesloten
9.   G768  Zwanenveld 25e str: Pr. Mauritsschool (Conexus) - voltooid/afgesloten
10.   G769  Berg en Dalseweg 295: Montessori-college (Montessoricollege)
11.   G770  Vlierestraat3/Elzenstraat 4: Montessoricollege (Montessoricollege
12.   G771  Hugo de Grootstraat 41: de Buut (Conexus) - voltooid/afgesloten
13.   G772  Molukkenstraat 1: de Buut (Conexus )
14.   G776  Weezenhf 8102: dep. Pr Clausschool
15.   G775  Krekelstraat 8: vm. Flexcollege
16.   G777  Hatertseweg 400: vm. Flexcollege
17.   G779  Heemraadstraat 2: BS Brakkestein - voltooid/afgesloten
18.   G781  Spechtstraat 4: dep. Aquamarijn - voltooid/afgesloten
19.   G778  Streekweg 21: Maaswaal College (Mondial College)
20.   G780  Groesbeekseweg 146: Basisschool Meander (St. Pallas) - afgesloten
21.   G774  Pr Bernhardstraat 12-14: Basisschool Meander (Stichting Pallas) - voltooid/afgesloten
22.   G783  Fanfarestraat 51-53: Basisschool De Octaaf (St. Sint Josephscholen)
23.   G784  Symfoniestraat 208: Basisschool De Octaaf (St. Sint Josephscholen) - voltooid/afgesloten
24.   G785  Hatertseweg 404: Kandinsky College
25.   G786  Akkerlaan 19: Pontem College (Scholengroep Rijk van Nijmegen)
26.   G787  De Gildekamp 6016: Basisschool Kampus (Conexus)

3. Ontwikkelingen laatste jaar

Ontwikkelingen van de doelstelling(en), het resultaat en de planning van de projecten
- Met woningcorporatie Woonwaarts is in 2022 een overeenkomst gesloten over de bouw van 24 sociale huurappartementen op de locatie Molukkenstraat 1 (met handhaving gebouw voormalige basisschool De Buut). Na de grondoverdracht zijn de bouwwerkzaamheden in 2023 gestart. Afgelopen jaar zijn de huurappartementen opgeleverd en bewoond. Oók zijn de 3 grondgebonden koopwoningen opgeleverd en bewoond van de op deze locatie eerder verkochte 3 kavels;
- Op de locatie Marie Curiestraat 9 (voormalige locatie BS De Kleine Wereld; school is gesloopt) waren vergaande plannen voor nieuwbouw BS Hidaya èn nieuwbouw sportzaal. Afgelopen jaar is duidelijk geworden dat deze locatie minder goed geschikt is voor nieuwbouw van deze school (o.a. te klein) en besloten is dat een alternatieve locatie voor nieuwbouw van deze school wordt onderzocht. Een combinatie van een sportzaal en woningbouw op locatie Marie Curiestraat wordt verder uitgewerkt;
- Voor de locatie Elzenstraat/Vlierestraat (voormalig Montessoricollege; school is gesloopt) is voor de Vlierestraat met woningcorporatie Woonwaarts begin 2023 een koopovereenkomst gesloten voor de bouw van 36 (zorg)woningen. Na de grondoverdracht is begin 2024 gestart met de bouw. Verwachting is dat de woningen medio/eind 2025 worden opgeleverd. Daarnaast is voor de Elzenstraat in 2022 via een een openbare verkoopprocedure (tender) een koopovereenkomst gesloten met een CPO(Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) stichting voor een nieuwbouwplan van 22 woningen. Door gestegen bouwkosten heeft dit plan vertraging opgelopen. Onder ander door een provinciale subsidie kan het plan doorgaan. Grondoverdacht vindt plaats binnen drie maanden na onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning (medio 2025).
- Voor de locatie Streekweg 21 (voormalige school is gesloopt) zijn er de plannen voor het realiseren van bijzondere woonconcepten (bijvoorbeeld ecologische vrije kavels) voor Tiny houses en CPO’s (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap). In 2021 zijn de Stadsnomaden tijdelijk neergestreken op deze locatie als kwartiermakers voor de toekomstige plannen op deze locatie. Vanuit het aterlierbeleid zijn vanuit het programma Cultuur en Cultureel Erfgoed middelen beschikbaar gesteld om permanente ateliers op deze locatie mogelijk te maken. In dit deelplan is rekening gehouden met realisatie van permanente ateliers. De plannen hebben vertraging opgelopen doordat er rekening moet worden gehouden met het leefgebied van de dassen in en nabij deze locatie. Oók moeten er aanpassingen gedaan worden in het openbaar gebied. De verwachting is dat de provincie eind 2025 de benodigde natuurvergunning zal afgeven waarbij er geen autodealers naar het gebied komen (Van Rosenburgweg/Hippe Kip) en de ontwikkelingen Streekweg en Teersdijk door kunnen gaan. Hierna wordt een openbare verkoopprocedure van deze locatie gestart;
- Voor de locatie Berg en Dalseweg 295 (voormalig schoolgebouw Montessoricollege; is gesloopt) is in 2024 met een ontwikkelaar een koopovereenkomst gesloten voor een bouwplan van 67 woningen (‘Kops Kwartier’). Het bestemmingsplan is onherroepelijk en het (grondig) saneren van niet gesprongen explosieven/munitie is nagenoeg afgerond. De 1 ^e fase van de grondoverdracht ten behoeve van 41 te bouwen appartementen heeft eind 2024 plaatsgevonden waarna is gestart met de bouw van de parkeerkelder voor de appartementen. De 2 ^e en 3 ^e fase van de grondoverdracht ten behoeve van 26 grondgebonden woningen zal medio 2025 plaatsvinden;
- Voor de locatie Hatertseweg 400 heeft de gemeente in 2024 met Aloysius Stichting een koopopvereenkomst gesloten voor verkoop van de locatie met schoolgebouw. Aloysius was tot en met 2024 huurder van het bestaande schoolpand en gaat het gebouw renoveren. Grondoverdracht vindt begin 2025 plaats;
- Voor een gedeelte (restkavel) van de locatie Krekelstraat 8 (vm. Mondial College) is via een openbare verkoopprocedure (tender) een koopovereenkomst gesloten met een CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) stichting voor een nieuwbouwplan van 8 woningen. Na de grondoverdracht medio 2024 is gelijk gestart met de bouw van de woningen. Oplevering zal medio 2025 plaatsvinden;
- De schoollocatie Fanfarestraat 51-53 is door de nieuwbouw aan de Symfoniestraat 208-210 vrijgekomen en door de gemeente aangekocht. Na sloop van het voormalige schoolgebouw is via een openbare verkoopprocedure (tender) in 2023 een koopovereenkomst gesloten met een ontwikkelaar voor een nieuwbouwplan van 37 appartementen (‘Het Octaaf’) waarvan 60% betaalbare woningen. Het bestemmingsplan is medio 2024 onherroepelijk geworden waarna kort daarop de grondoverdracht heeft plaatsgevonden. In 2025 wordt gestart met de bouw van de appartementen;
- Schoolbestuur Rijk van Nijmegen heeft de VMBO-locatie Kandinsky aan de Haterseweg 404 samengevoegd met de VMBO-locatie van Canisiuscollege aan de Goffertweg tot de nieuwe school ’t Rijks. De nieuwe school is gehuisvest in een nieuw schoolgebouw aan de Goffertweg. Door deze ontwikkeling zal de locatie vanuit de doordecentralisatie door de gemeente worden aangekocht waarna herontwikkeling met woningbouw op deze locatie is voorzien. Het schoolbestuur (VO Campus) kan op dit moment in verband met andere renovaties van scholen nog niet aangeven wanneer de aankoop moet plaatsvinden. Tevens onderzoekt het schoolbestuur of binnen het bestaande gebouw of met nieuwbouw op deze locatie een flexibele opvang gecreëerd kan worden voor Pontem college;
- Voor de locatie Weezenhof 8102 (dependance Pr. Clausschool) zijn de woningbouwmogelijkheden opgenomen in het bestemmingsplan met verbrede reikwijdte Nijmegen Dukenburg 2021, dat in 2022 is vastgesteld. De dependance is tijdelijk in gebruik als hoofdlocatie van de Pr. Clausschool totdat de nieuwbouw gerealiseerd is (eind 2024/begin 2025). De locatie is in 2024 via een een openbare verkoopprocedure (tender) aangeboden als CPO locatie. Met één geselecteerde partij is eind 2024 een optieovereenkomst gesloten wat moet leiden tot een koopovereenkomst met deze CPO(Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) stichting;
- De locatie Akkerlaan 19 (Pontem College) is in 2021 door de gemeente aangekocht van Scholengroep Rijk van Nijmegen. De locatie zal op termijn worden herontwikkeld/verkocht ten behoeve van woningbouw, mogelijk als CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap). Door het ruimtetekort van BS Hidaya op de huidige locaties Heiweg 99 en Jagerspad 2 en in combinatie met de nieuwbouwplannen van BS Hidaya elders in Nijmegen, heeft BS Hidaya medio 2021 tijdelijk intrek genomen in een gedeelte van het hoofdgebouw aan de Akkerlaan 19. De rest van het hoofgebouw en het bijgebouw zijn verhuurd aan kunstenaars van SLAK. De gebouwen zijn hiervoor in 2021 aangepast;
- De locatie De Gildekamp 6016 (Basisschool Kampus) is eind 2020 door de gemeente aangekocht van Conexus. In 2023 is het pand opgeknapt en geschikt gemaakt voor onderwijs aan vluchtelingkinderen. In de 2 ^e helft van 2024 is dit onderwijs gestopt op deze locatie. Er wordt nu gekeken naar mogelijkheden om dit pand te verkopen.

De scope van het (de) project(en)
De scope van de lopende deelplanexploitaties binnen Onderwijshuisvesting is niet gewijzigd. Wel worden er op korte termijn verschillende nieuwe schoollocaties verwacht, waaronder locaties in Dukenburg, die de scope en het planresultaat van het project gaan wijzigen. Na uitwerking en doorrekening van de nieuwe locaties zal de raad hierover nader worden geïnformeerd.

Scenario’s
Niet van toepassing.

Voortgang op het gebied van participatie, communicatie en afstemming stakeholders
In 2024 zijn er bewonersbijeenkomsten geweest in Dukenburg voor de locatie Weezenhof 8102 (CPO), Gildekamp 6016 (Kampus) én voor toekomstige ontwikkelingen van enkele schoollocaties in Dukenburg. Oók zijn omwonenden van de Marie Curiestraat geïnformeerd over de gewijzigde plannen voor deze locatie. Met de Stadsnomaden, die tijdelijk zijn neergestreken op locatie Streekweg, is besproken dat uitgekeken moet worden naar een andere locatie of een andere vorm, in verband met de verder ontwikkeling van de locatie Streekweg.

36 zargappartementen Vlierestraat

4. Financiën

Prognose eindresultaat per 01-01-2024   €    21.138.000,-   nadelig
Prognose eindresultaat per 01-01-2025   €    21.193.000,-   nadelig

Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing.

Voor dit project is een bedrag van € 19.972.000,- als voorziening opgenomen. Dit bedrag is gelijk aan de contante waarde van bovengenoemd tekort op einddatum.

Toelichting verschillen
Per saldo is het nadelige planresultaat van € 21 mln. nagenoeg gelijk gebleven.

De post Verwervingen is met €  0,5 mln toegenomen door actualisatie en indexatie van nog aan te kopen locaties (Weezenhof 8102 incl. 8106 en Hatertseweg 404). De post Plankosten is met € 0,5 toegenomen door één jaar langere looptijd van het project en bijstelling plankosten van met name M. Curiestraat, Berg en Dalseweg en Streekweg. Bijstelling was nodig door vertraging/nadere planuitwerking maar ook door in 2024 ingevoerde opslagen op plankosten (+€ 0,1 mln.).

De gestegen kosten konden worden opgevangen door onder meer de hogere post Verkopen (+€ 1,4 mln.). Deze post is vooral toegenomen door verschuiving reserveringskosten ontwikkelaar Berg en Dalseweg van (opbrengsten)post Overig naar post Verkopen (+€ 0,8 mln.) en een hogere verkoopverwachting voor M. Curiestraat en Gildekamp 6016 (samen +€ 0,5 mln.). De post Bijdrage ontwikkelaar is lager (-€ 0.3 mln.) door actualisatie verrekeningen kosten Berg en Dalseweg. De post Huuropbrengsten is met € 0,2 mln. toegenomen door met name hogere huurinkomsten Akkerlaan (langere huurperiode). De (opbrengsten)post Overige is lager geworden (-€ 0,7 mln.) door met name verschuiving reserveringskosten ontwikkelaar Berg en Dalseweg van post Overig naar post Verkopen (-€ 0,8 mln.) en toegekende subsidie provincie Elzenstraat (+€ 0,2 mln.). De post Bijdragen gemeente is met € 0,3 mln. toegenomen door met name actualisatie NGE-suppletie Bergendalseweg.

Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar

5. Risico(beheersing)

Belangrijkste risico’s: haalbaarheid herontwikkeling diverse locaties (incl nieuw te verwachten locaties, planologische procedures, prijsstijgingen, bodem, programma & beleid, etc.
Beheersmaatregelen: Heldere communicatie extern/omgeving, duidelijke (beleids)afpraken, tijdig locatie- en bodemonderzoek, marktontwikkelingen volgen, afzet- en verhuurmogelijkheden monitoren, etc.

6. Beslispunten

Geen.

7. Plangebied