G143 Vossenlaan 44
1. Kerninformatie
Eind 2015 is een koopovereenkomst gesloten voor de oude locatie van het ROC aan de Vossenlaan. Insteek is dat er woningbouw wordt gerealiseerd. Het exacte programma is nog onderwerp van studie. Zodra het programma vaststaat en er een gedragen ontwerp voorligt, zal een bestemmingsplanprocedure worden doorlopen.
Planexploitatie vastgesteld: 29 maart 2017; omzet € 4.048.000,-; resultaat: € 0,-; oplevering 2021.
Verwachte oplevering project : 2026
Afsluiting planexploitatie: 31 december 2025
2. Projectgegevens
Programma | |
Woningen | In het ontwerp dat ten grondslag ligt aan het bestemmingsplan, zitten 152 wooneenheden |
|---|---|
Parkeren | Op eigen terrein conform de geldende parkeernorm |
Ontwikkelaar intern | M. de Krijger |
Ontwikkelaar extern | Woonfront Vossenlaan Nijmegen BV |
3. Ontwikkelingen laatste jaar
Ontwikkelingen van de doelstelling(en) van het project
Afgelopen jaar wordt gekenmerkt door meerdere bijzondere voorvallen waaronder de zitting bij de Raad van State naar aanleiding van de bezwaren die in mei 2022 waren ingediend tegen het besluit van de raad om het bestemmingsplan aan te nemen. Allereerst hebben de omwonenden eind 2023 bezwaar gemaakt bij de provincie tegen de maatregelen die de koper had getroffen om de gebouwen vleermuisvrij te maken. Dit bezwaar is uiteindelijk door de provincie verworpen.
In de zomer bereikte ons het bericht dat de Waalboog zich heeft teruggetrokken als huurder van het gebouw voor beschermd wonen. Inmiddels is de projectontwikkelaar in gesprek met een andere zorgpartij die deze positie graag wil overnemen.
In het najaar van 2024 is vervolgens het gebouw aan de zijde van de Dromedarisstraat gekraakt ondanks de aanwezigheid van antikraak in het gebouw. Tussenkomst van de rechter bleek nodig om de krakers uiteindelijk weer uit het gebouw te krijgen. Het is onzeker of het lukt de voor de gemeente ontstane kosten op de krakers te verhalen.
Tenslotte is op 9 oktober de zitting van de Raad van State geweest met op 30 oktober de uitspraak dat alle ingediende bezwaren door de RvS zijn verworpen. Daarmee is de projectontwikkelaar nu aan zet om de aanvraag in te dienen voor een omgevingsvergunning. Ook zijn we in overleg om een datum vast te leggen voor overdracht van de locatie aan de koper.
Eventuele veranderingen in de scope, het resultaat en de planning
Doordat de uitspraak in de Raad van State procedure bijna 2,5 jaar op zich heeft laten wachten, en het gebouw zowel op grond van eigenaarslasten als beheerkosten hoge kosten met zich meebrengt, is het resultaat wederom in negatieve zin bijgesteld. Ook de planning schuift hiermee verder naar achter.
Scenario’s
Om de vertraging in de planning niet nog verder te laten oplopen, wordt er overleg gevoerd over een spoedige levering van de locatie met gebouwen aan de koper. Deze is verantwoordelijk voor de sloop van de gebouwen en kan dit uitvoeren in de proceduretijd voor de omgevingsvergunning.
Voortgang op het gebied van participatie, communicatie en afstemming stakeholders
Gezien de fase waarin het project zich bevindt, is er hoofdzakelijk sprake van informatie van de stakeholders. Zodra bekend is wanneer het gebouw wordt overgedragen aan koper zullen we de omgeving hierover informeren. Het traject van de omgevingsvergunning kent daarnaast nog de gebruikelijke inspraakmomenten voor de belanghebbenden.
4. Financiën
Projectkosten | Projectopbrengsten | ||||
Per 01-10-2023 | Per 01-01-2025 | Per 01-10-2023 | Per 01-01-2025 | ||
Verwervingen | 3.355.000 | 3.355.000 | Verkopen | 3.500.000 | 3.500.000 |
Bouw- & woonrijpmaken | 689.000 | 810.000 | Bijdrage ontwikkelaar | ||
Plankosten incl. VTU | 410.000 | 460.000 | Huuropbrengsten | 423.000 | 423.000 |
Overige | Overige | ||||
Rente en kostenstijging | 15.000 | 16.000 | |||
Totale kosten | 4.469.000 | 4.641.000 | Totale opbrengsten | 3.923.000 | 3.923.000 |
Gerealiseerd tot datum | 4.326.000 | 4.475.000 | Gerealiseerd tot datum | 423.000 | 423.000 |
Gerealiseerd in periode | 221.000 | 149.000 | Gerealiseerd in periode | ||
Nog te realiseren | 143.000 | 166.000 | Nog te realiseren | 3.500.000 | 3.500.000 |
Prognose eindresultaat per 01-01-2024 € 546.000,- nadelig
Prognose eindresultaat per 01-01-2025 € 717.000,- nadelig
Voor dit project is een verliesvoorziening van € 703.045,- opgenomen. Dit bedrag is gelijk aan de contante waarde van bovengenoemd tekort op einddatum.
Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters van toepassing.
Toelichting verschillen
De exploitatie- en beheerskosten (onder de post bouw- en woonrijp maken) nemen toe met € 121.000,-. Ook nemen de plankosten toe met € 50.000,- vanwege vertraging van de bouw en oplevering openbare ruimte door de ingediende moties en de RVS-procedure van het bestemmingsplan.
5. Risico(beheersing)
Doordat de exploitatieperiode nogmaals wordt verlengd als gevolg van de langere doorlooptijd voor de procedure bij de Raad van State lopen de beheerkosten langer door. Om deze risico's te beperken is, nu er een positieve uitspraak is van de Raad van State, overleg opgestart met de koper over een spoedige levering van grond met gebouwen.
6. Beslispunten
Geen.
7. Plangebied
