Woningbouwprojecten

Project op de kaart

G144 Kinderdorp Neerbosch

1. Kerninformatie

Sinds eind 2021 valt het project in zijn geheel onder de verantwoordelijkheid van de gemeente. Deze planexploitatie bevat de kosten voor de aankoop, de plankosten (zoals de interne inzet en de omgevingsplanwijziging), de kosten voor het bouw- en woonrijp maken en de opbrengsten die voortkomen uit de verkoop van kavels, woningen, bedrijventerrein en diverse losse percelen. De planuitwerking wordt gekenmerkt door een interactief proces van rekenen en tekenen. Daarbij is het (financieel) uitgangspunt dat een kostenneutraal resultaat overeind blijft.

Planexploitatie vastgesteld: 12 april 2017, omzet: € 1.532.000,-; resultaat: € 25.000,- (voordelig); oplevering: 2020. Gewijzigd vastgesteld 22 december 2021; omzet € 7.441.000,-; resultaat € 78.000,- (voordelig); oplevering: 2024.

Verwachte oplevering project   : 2027
Afsluiting planexploitatie   : 31 december 2027.

2. Projectgegevens

3. Ontwikkelingen laatste jaar

Ontwikkelingen van de doelstelling(en) van het project
Begin 2022 is het traject van de aankoop van Plegt Vos afgerond. Vervolgens is zowel een intern als extern (participatie omgeving) proces opgestart om tot een nadere uitwerking van de plannen te komen. Dit proces heeft geresulteerd in een ambitiedocument dat medio 2023 afgerond is en vastgesteld door het college. In 2024 zal een wijziging van het omgevingsplan in procedure worden gebracht. Parralel hieraan worden de plannen stedenbouwkundig uitgewerkt en diverse onderzoeken uitgevoerd.
In 2024 zou gestart worden met in procedure brengen van een wijziging van het omgevingsplan, technische aspecten (digitaal stelsel omgevingswet) bemoeilijken dit echter: in 2024 zijn nog geen wijzigingen van het omgevingsplan in behandeling genomen. Omdat niet alle ontwikkelingen dezelfde urgentie hebben is gewerkt aan een prioritering van deelprojecten. Ook moeten de beoogde ontwikkelingen, wat betreft milieuaspecten, nog geverifieerd worden met daadwerkelijke onderzoeken voordat de plannen juridisch vastgelegd kunnen worden in concrete omgevingsplannen. Dit kost meer tijd dan verwacht en zal in de eerste helft van 2025 nog doorlopen.

Eventuele veranderingen in de scope, het resultaat en de planning
Uit de inventarisatie (prioritering en actualisering milieubelemmeringen) zouden wijzigingen kunnen voortvloeien, die zijn nu echter niet in beeld.

Scenario’s
Doelstelling blijft om verslechtering van het huidige resultaat grex te voorkomen, ook als alternatieve scenario’s nodig blijken n.a.v. de hiervoor bedoelde inventarisatie.

Voortgang op het gebied van participatie, communicatie en afstemming stakeholders
Geen bijzonderheden. Vanuit vernieuwingsgolf openbare ruimte regelmatig afstemming met bewonersvertegenwoordiging, wat betreft de totaal ontwikkeling is eind 2024 besproken met vertegenwoordigers bewoners en TPN West. Afspraak periodiek vervolg.

4. Financiën

Prognose eindresultaat per 01-10-2023   €     19.000,-   nadelig
Prognose eindresultaat per 01-01-2025   €   344.000,-   nadelig

Voor dit project is een verliesvoorziening van € 317.000,- opgenomen. Dit bedrag is gelijk aan de contante waarde van bovengenoemd tekort op einddatum.

Toelichting verschillen
De kosten- en opbrengstenramingen zijn geactualiseerd op basis van de meest actuele inzichten. De civieltechnische kostenraming is ook herzien op basis van de meest recente ontwikkelingen, ontwerpen en programma’s. De stijging van de civiele kosten worden met name veroorzaakt door een stijging in de (tijdelijke) kosten voor beheer en onderhoud. Plankosten zijn licht toegenomen na actualisatie.
De grondexploitatie is gebaseerd op de opbrengst van percelen met als uitgangspunt een wijziging van het omgevingsplan. De (grond)opbrengsten zijn voor alle functies geactualiseerd. Hieruit blijkt met de inzichten per 1 januari 2025 vooralsnog dat deze naar verwachting minder gunstig zullen uitvallen.
De opbrengstenramingen en de beschikbare budgetten bieden, binnen kaders, de ruimte om nadere afwegingen te maken.

Uitgangspunt is dat de herontwikkeling van Kinderdorp Neerbosch voor de gemeente minimaal neutraal moet verlopen. De voorliggende grondexploitatie sluit op een saldo van circa € 344.000 negatief. Afhankelijk van de verdere planuitwerking en te maken afwegingen kan dit resultaat nog wijzigen.

Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar

Toelichting uitgifte cijfers
De planvorming (omgevingsplan is nog niet in procedure gebracht) is mede door de nadere uitwerking van het ambitiedocument (inclusief het participatietraject) vertraagd. De beoogde afzet was mede gebaseerd op een gewijzigd omgevingsplan. De diverse aantallen zijn verschoven naar 2026 en 2027. In 2027 moet het beoogde programma (woningbouw en bedrijvigheid) verkocht zijn.

5. Risico(beheersing)

De voorbereiding en vaststelling van het beoogde omgevingsplan loopt al enige tijd. De beoogde waardeontwikkeling wordt pas reëel, nadat de betreffende woningen/kavels verkocht kunnen worden . De ruimte die beschikbaar is voor ontwikkelingen is eerder in beeld gebracht waarbij rekening is gehouden met destijds geldende hindercontouren. De komende tijd worden actuele hindercontouren bepaald, waarbij ook eventueel nieuw beleid en rekenmethodes worden meegenomen. Met name het aspect geurhinder krijgt daarbij (opnieuw) bijzondere aandacht. De daadwerkelijke uitwerkingsmogelijkheden kunnen hierdoor mogelijk ingeperkt worden. Eventueel hieruit voortvloeiende heroverwegingen zullen in het teken staan van een constante afweging tussen de beschikbare middelen, de beoogde functies(gebouwd en in de openbare ruimte), de ruimtelijke kwaliteit en de bijzonder ligging van het gebied.
Het kinderdorp kan rekenen op een stevige renovatie van de openbare ruimte. Deze middelen zijn door de gemeenteraad ter beschikking gesteld en drukken niet op de budgetten van de voorliggende exploitatie. De betreffende investeringen zullen uiteraard bijdragen aan het gebruik en de algehele beleving.

6. Beslispunten

Geen.

7. Plangebied