G157 Zwanenveld 4301 ROC locatie
1. Kerninformatie
Dit project omvat het gefaseerd ontwikkelen van het terrein van het voormalige ROC in Zwanenveld. Voor de invulling wordt vooral gezocht naar woningen die passen bij de wens om in Dukenburg meer woningdifferentiatie te realiseren en de eenzijdigheid te doorbreken in het woningaanbod. In het plan is ruimte voor een maatschappelijke en een commerciële functie opgenomen. De bebouwing wordt landschappelijk ingepast en krijgt een parkachtige inrichting.
Planexploitatie vastgesteld: 12 december 2023, collegebesluit nr. 3.1, omzet: € 1.358.000,-; resultaat: € 0- (neutraal).
Verwachte oplevering project : 2026
Afsluiting planexploitatie: 31 december 2026
2. Projectgegevens
Programma | |
Woningen | Maximaal 460 woningen, waarvan minimaal 20% sociale huur, minimaal 40% middelduur (menging betaalbare koop en huur) en maximaal 40% vrije sector huur of koop |
|---|---|
Parkeren | Voor het grootste deel uit het zicht onder de bebouwing |
Bedrijvigheid | 400 cm2 BVO commerciële voorzieningen, kleinschalige horeca of dienstverlening, gericht op het kanaal; 300 m2 BVO maatschappelijke voorzieningen aan het park |
Openbare ruimte | |
Opp. plangebied | |
Ontwikkelaar intern | M. van Gerwen |
Ontwikkelaar extern | Slokker en ten Brinke |
3. Ontwikkelingen laatste jaar
Afgelopen jaar is het bestemmingsplan voor deze locatie onherroepelijk geworden. Het plan zal in drie fases gerealiseerd worden. De ontwikkelende partijen zijn de vergunningaanvraag voor de eerste fase aan het voorbereiden. Voor de afname van deze woningen zijn ze in overleg met een corporatie en een belegger. De sociale huurwoningen en middeldure huurwoningen maken onderdeel uit van deze fase.
Tevens zijn ze de inrichtingsplannen verder uit aan het werken van een voorlopig naar een defintief ontwerp. Dit gebeurt in gesprek met de omgeving.
De voorbereidingen nemen meer tijd in beslag dan gepland. Planning is nu dat rond de zomer de vergunningen aangevraagd worden en start bouw in het eerste kwartaal van 2026 plaats zal vinden. Daaraan voorafgaand wordt het terrein bouwrijp gemaakt.
Ontwikkelingen van de doelstelling(en) van het project
In opdracht van de ontwikkelende partijen is een stedenbouwkundig plan opgesteld voor het realiseren van maximaal 460 woningen met aandacht voor een goede landschappelijke inpassing, commerciële voorzieningen aan de zijde van het kanaal en maatschappelijke functies aan de parkzijde. De voor het bestemmingsplan noodzakelijke onderzoeken zijn door de ontwikkelaar uitgevoerd. Een deel van het plan wordt ontsloten door een nieuw aan te leggen ontsluiting (Draaiom).
Het ontwerp bestemmingsplan is opgesteld. In november 2023 zijn de onderhandelingen voor de anterieure overeenkomst afgerond. Het ontwerp bestemmingsplan in december 2023 in procedure gebracht. In december 2023 is ook de overeenkomst door het college vastgesteld.
Het college heeft een ambitiedocument voor deze ontwikkeling vastgesteld. De omgeving is op een aantal avonden geïnformeerd over de ontwikkeling van het ROC-terrein, het ambitiedocument en de plannen van de ontwikkelaar.
Het doel is om het woningbouwproject goed aan te laten sluiten bij het Maas-Waalkanaal en het gemeentelijk eigendom (tussen bouwplan en Maas-Waalkanaal) hierin te betrekken.
Voor realisatie van de Draaiom en inpassing daarvan in het landschap is bij het Rijk subsidie aangevraagd in het kader van de woningbouwversnelling.
Eventuele veranderingen in de scope, het resultaat en de planning
Voor dit plan is een onherroepelijk bestemmingsplan. Planning is gericht op aanvraag vergunning voor de eerste fase in de zomer van 2025. Start bouw staat gepland voor het eerste kwartaal van 2026.
Scenario’s
Niet van toepassing
Voortgang op het gebied van participatie, communicatie en afstemming stakeholders
Tijdens het hele traject heeft regelmatig participatie plaatsgevonden. Na vaststelling van het bestemmingsplan heeft verdere participatie plaatsgevonden over de inrichting van het gebied.
4. Financiën
Projectkosten | Projectopbrengsten | ||||
Per 01-10-2023 | Per 01-01-2025 | Per 01-10-2023 | Per 01-01-2025 | ||
Verwervingen | 0 | 0 | Verkopen | 0 | 0 |
Bouw- & woonrijpmaken | 0 | 438.000 | Bijdrage ontwikkelaar | 0 | 1.165.000 |
Plankosten incl. VTU | 0 | 878.000 | Huuropbrengsten | 0 | 0 |
Overige | 0 | 0 | Gemeentelijke bijdrage | 0 | 193.000 |
Rente en kostenstijging | 0 | 42.000 | |||
Totale kosten | 0 | 1.358.000 | Totale opbrengsten | 0 | 1.358.000 |
Gerealiseerd tot datum | 0 | 830.000 | Gerealiseerd tot datum | 0 | 960.000 |
Gerealiseerd in periode | 0 | 830.000 | Gerealiseerd in periode | 0 | 960.000 |
Nog te realiseren | 0 | 528.000 | Nog te realiseren | 0 | 398.000 |
Prognose eindresultaat per 01-01-2024 € 0,- neutraal
Prognose eindresultaat per 01-01-2025 € 0,- neutraal
Toelichting verschillen
Niet van toepassing
5. Risico(beheersing)
Het betreft een particulier project. De risico’s liggen dan ook bij de ontwikkelaars. Echter, het is van groot belang dat er een goede ontsluiting komt van het af te wikkelen bestemmingsverkeer en dat de aanlanding van het bouwplan in harmonie is met de omgeving (de wijk en het openbaar gebied richting het Maas-Waalkanaal).
De gemeente heeft een faciliterende rol. De plankosten zijn met het afsluiten van een anterieure overeenkomst verzekerd. Door vertragingen bij de uitvoering en door aanpassingen in de plannen bij de ontwikkelaar neemt het risico steeds verder toe dat de plankosten oplopen en niet meer gedekt zijn door de exploitatiebijdrage.
6. Beslispunten
Geen.
7. Plangebied
