G156 Zijpendaalstraat 3 3a
1. Kerninformatie
De Gemeente heeft met de eigenaar van de voormalige schoollocatie Zijpendaalstraat 3/3a overleg gevoerd over de herontwikkeling van deze kavel voor de bouw van woningen. De onderhandelingen hebben geleid tot een anterieure overeenkomst voor de realisering van 67 appartementen in twee gebouwen. Er worden 12 appartementen voor beschermd wonen gerealiseerd, alsmede 11 middenhuur appartementen, 30 studenteneenheden en 14 vrije sector appartementen.
Planexploitatie vastgesteld: 7 november 2023, collegebesluit nr. 4.15, omzet: € 107.000,-; resultaat: € 0- (neutraal).
Verwachte oplevering project : 2025
Afsluiting planexploitatie: 31 december 2025
2. Projectgegevens
Programma | |
Woningen | Het plan voorziet in de herinrichting van het terrein en de bouw van twee gebouwen voor maximaal 67 appartementen |
|---|---|
Parkeren | Parkeren op eigen terrein en bezoekers op eigen terrein |
Bedrijvigheid | Niet van toepassing |
Openbare ruimte | Niet van toepassing |
Opp. plangebied | Zie massa studie |
Ontwikkelaar intern | M. School |
Ontwikkelaar extern | S&A Investments B.V. |
3. Ontwikkelingen laatste jaar
Medio 2024 heeft de initiatiefnemer op basis van het overeengekomen programma niet tot een sluitende exploitatie te kunnen komen. Daarop zijn de gesprekken opnieuw opgepakt en zijn een tweetal voorstellen neergelegd om het bestaande volume in te vullen t.w.; studentenhuisvesting en huisvesting voor starters. Het gesprek over studentenhuisvesting met initiatiefnemer en SSH& (op verzoek van initiatiefnemer) is goed verlopen. Waarschijnlijk zal hier vervolg aan gegeven worden.
Ontwikkelingen van de doelstelling(en) van het project
De ontwikkelaar heeft een initiatief voorgelegd om de beide kavels aan de Zijpendaalstraat te ontwikkelen. Daarover hebben vanaf 2020 gesprekken plaats gevonden om het plan functioneel, programmatisch en stedenbouwkundig te beoordelen. In principe is Stedenbouw akkoord met de massa/volume opbouw, mits er voldaan wordt aan de uitgangspunten die besproken zijn met ontwikkelaar voor het inrichten van het overige gedeelte van het perceel. De CBK heeft in de vergadering van 16 december 2021 een positief advies afgegeven. Tot slot is het rapport parkeeronderzoek Ecoconsultancy beoordeeld door de verkeerskundige en akkoord bevonden.
Eventuele veranderingen in de scope, het resultaat en de planning
Gezien de voorgestelde wijziging van het programma vinden nu gesprekken plaats over het vervolg. Naar verwachting kunnen deze het 1 e halfjaar van 2025 worden afgerond. Aanpassing van de anterieure overeenkomst lijkt voor nu noodzakelijk. Daarna wordt het ruimtelijke ordeningstraject opnieuw opgepakt.
Scenario’s
Niet van toepassing
Voortgang op het gebied van participatie, communicatie en afstemming stakeholders
Er is een presentatieavond geweest voor de buurt. Aangezien nu wordt gedacht aan een aangepast programma zal dit opnieuw opgepakt moeten worden.
4. Financiën
Projectkosten | Projectopbrengsten | ||||
Per 01-10-2023 | Per 01-01-2025 | Per 01-10-2023 | Per 01-01-2025 | ||
Verwervingen | 0 | 0 | Verkopen | 0 | 0 |
Bouw- & woonrijpmaken | 0 | 0 | Bijdrage ontwikkelaar | 0 | 107.000 |
Plankosten incl. VTU | 0 | 142.000 | Huuropbrengsten | 0 | 0 |
Overige | 0 | 0 | Overige | 0 | 0 |
Rente en kostenstijging | 0 | 1000 | |||
Totale kosten | 0 | 143.000 | Totale opbrengsten | 0 | 107.000 |
Gerealiseerd tot datum | 0 | 124.000 | Gerealiseerd tot datum | 0 | 107.000 |
Gerealiseerd in periode | 0 | 124.000 | Gerealiseerd in periode | 0 | 107.000 |
Nog te realiseren | 0 | 19.000 | Nog te realiseren | 0 | 0 |
Prognose eindresultaat per: 01-01-2024 niet van toepassing
Prognose eindresultaat per: 01-01-2025 € 37.000,- nadelig*
Toelichting verschillen
De plankosten zijn toegenomen.
*Voor het tekort wordt een verliesvoorziening van € 36.042,- ingesteld. Dit bedrag is de contante waarde van bovengenoemd tekort op einddatum 31-12-2025.
5. Risico(beheersing)
De gemeente heeft in deze transformatie een faciliterende rol. De plankosten zijn verzekerd met een anterieure overeenkomst waarin het kostenverhaal is verzekerd. Deze zijn volledig voldaan. Nu het plan wordt aangepast zal dit mogelijk consequenties hebben voor de plankosten en anterieure overeenkomst. Gesprekken moeten hiervoor opnieuw worden opgepakt.
6. Beslispunten
Het instellen van een voorziening ter grootte van €36.042,- ter dekking van het tekort.
7. Plangebied
