Planexploitaties in ontwikkeling (PIO's)

Project op de kaart

G491 Woonwagens

1. Kerninformatie

Onderzoek van Companen in 2020 wijst uit dat er behoefte is aan uitbreiding van het aantal standplaatsen voor woonwagens. Het college heeft n.a.v. dit onderzoek in december 2020 besloten om een quickscan uit te voeren met als doel locaties voor 25 nieuwe standplaatsen te inventariseren. Na deze quickscan naar de mogelijkheden voor nieuwe locaties voor woonwagenstandplaatsen, het inwinnen van reacties en nadere afweging daarover, heeft de raad 20 oktober 2021 besloten om de uitbreiding met 10 plaatsen op bestaande woonwagenlocaties uit te werken en de mogelijke uitbreiding met 15 woonwagenstandplaatsen ter plekke van het bosje bij de woonwagenlocatie Teersdijk te onderzoeken. Tevens heeft de raad een motie aangenomen ‘Ruimte voor jongeren op wielen’ waarin zij het college verzoekt om het maximaal aantal standplaatsen in te tekenen in het bosje bij de locatie Teersdijk en hierover de raad te rapporteren.
In 2022 is het bestemmingsplan Dukenburg vastgesteld dat de inbreiding van 6 woonwagenstandplaatsen op de locatie Teersdijk mogelijk maakt. Daarnaast is een stedenbouwkundig ontwerp gemaakt voor de uitbreiding in het bosje bij de locatie Teersdijk. Naar verwachting gaat het om circa 24 standplaatsen en daarmee is invulling gegeven aan de motie ‘Ruimte voor jongeren op wielen’. Om deze uitbreiding te realiseren is het vigerende bestemmingsplan toereikend en is er geen bestemmingsplan wijziging nodig. Het college heeft op 12 april 2022 de toewijzingsregels vastgesteld.

2. Projectgegevens

3. Ontwikkelingen laatste jaar

Ontwikkelingen van de doelstelling(en) van het project
Afgelopen jaar heeft vooral in het teken gestaan van het zoeken naar mitigerende maatregelen in verband met de aanwezigheid van de das in het gebied. Uit onderzoek is gebleken dat de beoogde ontwikkellocaties Teersdijk, Streekweg en Hippe Kip onderdeel uitmaken van het leefgebied van de das. Uit nader onderzoek is gebleken dat de Teersdijk en Streekweg wel ontwikkeld kunnen worden en dat de Hippe Kip locatie foerageergebied voor de das moet blijven. Voor het totale gebied is inmiddels een integraal mitigatieplan gemaakt dat benodigd is voor het verkrijgen van een WNb (Wet Natuurbescherming) vergunning. Hierin is opgenomen welke maatregelen nodig zijn om de ontwikkelingen Teersdijk (en Streekweg) mogelijk te maken. Over dit mitigatieplan is consensus met Provincie en stichting Das & Boom.

Eventuele veranderingen in de scope, het resultaat en de planning
De bestemming, van het deel Hippe Kip, is inmiddels Bedrijventerrein, maar deze bestemming is juridisch onuitvoerbaar omdat de Hippe Kip locatie foerageergebied voor de das moet blijven. De Provincie zal om die reden dan ook niet meewerken aan een vergunningsaanvraag voor eventuele ontwikkelingen op de Hippe Kip locatie. Ook is duidelijk geworden dat verwerving van de percelen op de Hippe Kip locatie niet noodzakelijk is om de uitbreiding van de woonwagenstandplaatsen mogelijk te maken.

In oktober 2024 is in overleg met Provincie, adviesbureau Waardenburg Ecology en stichting Das en Boom overeenstemming bereikt over de benodigde mitigerende maatregelen die nodig zijn voor de uitbreiding van de woonwagenstandplaatsen. Deze worden momenteel omgezet in een concreet plan dat de basis vormt voor de provinciale vergunning die nodig is in het kader van de Wet Natuurbescherming. Hiermee kan het proces rondom de vergunningverlening door Provincie doorgang vinden en dit maakt nu de weg vrij voor doorontwikkeling van de Teersdijk.

Planning is om begin 2025 de WNb aanvraag in te dienen bij de Provincie. Deze vergunning kan rond de zomer van 2025 onherroepelijk zijn (zonder bezwaarprocedure). Hierna kan de omgevingsvergunning voor aanleg van de woonwagenstandplaatsen aangevraagd worden (inclusief kapvergunning voor kappen van het bosje). Vervolgens kan, i.v.m. het broedseizoen van vogels, in het najaar van 2025 gekapt worden en kan daarna de daadwerkelijke uitvoering starten van het bouw- en woonrijp maken. Dit kan naar verwachting rond mei 2026 gereed zijn en dan kunnen de kavels ook opgeleverd worden.

Uitgangspunt voor dit project was een kostendekkende exploitatie . Op 21 november 2023 heeft het college ingestemd om de bestaande woonwagenstandplaatsen aan de Teersdijk te verkopen of in erfpacht uit te geven. De opbrengsten hiervan vloeien naar de (nog te openen) GREX voor de nieuwe woonwagenstandplaatsen Teersdijk, waardoor het reeds bestaande tekort voor een deel gedekt kan worden. Op dit moment is nog niet duidelijk hoeveel woonwagenbewoners hier gebruik van willen maken.
Zodra er duidelijkheid is over het definitieve opbrengstenniveau van zowel de bestaande als de nieuwe, zal een raadsvoorstel voorbereid worden voor opening van een GREX voor uitbreiding van de woonwagenstandplaatsen aan de Teersdijk. Hierbij zal tegelijkertijd een voorstel voor dekking gedaan worden voor het verwachtte tekort, indien de definitieve kavelprijzen, zoals te verwachten, niet leiden tot een kostendekkende exploitatie.

Scenario’s
Niet van toepassing.

Voortgang op het gebied van participatie, communicatie en afstemming stakeholders
Bewoners van het woonwagenpark en kandidaat kopers worden regelmatig met  nieuwsbrieven op de hoogte gehouden van de stand van zaken, meestal als vervolg op het 2-jaarlijks informeren van de raad. Zodra de definitieve kavelprijzen van zowel bestaande als nieuwe kavels zijn vastgesteld zullen zij opnieuw geïnformeerd worden. Op dat moment zal ook meer duidelijkheid gegeven worden over het verdere (verkoop)proces in combinatie met de eerder vastgestelde toewijzingsregels. Ook zal dan het definitieve verkavelingsplan gepresenteerd worden. Voordat daadwerkelijk een definitieve kandidatenlijst opgesteld kan worden zal er in het kader van ‘Didam’ eerst nog gepubliceerd moeten worden. Verwachting is dat de verkoop begin 2026 wordt opgestart.

4. Risico(beheersing)

Risico’s:
1). Financiële haalbaarheid van ontwikkeling van extra standplaatsen op de locatie Teersdijk;
2). Mogelijk extra investeringen bodem als resultaat van sonderingsonderzoek.
3). Onverwachte bezwaren op de WNb vergunning en de Omgevingsvergunning.
4). Woonvormen, door langere looptijd kunnen financiële situaties van kandidaten veranderen;
5). Afhankelijkheid woningcorporatie;

Beheersmaatregelen:
1). Uitgangspunt van de ontwikkeling was budgetneutraal. Het sonderingsonderzoek en de verkennende kostenraming laten zien dat dit uitgangspunt niet haalbaar is.
2). Er zullen (externe) middelen gezocht moeten worden om de ontwikkeling te realiseren.
3). De toewijzing/uitgifte dient goed aan te sluiten op de oplevering van de standplaatsen.
4). Goede samenwerking en duidelijke afspraken met de woningcorporatie resulterend in een koopovereenkomst en afspraken over beheer.

5. Beslispunten

Geen.

6. Plangebied