Waalsprong

Project op de kaart

G280 Vlek 25 Vossenpels noord

1. Kerninformatie

Deze deelplanexploitatie omvat het realiseren van woningbouw (ca. 505 woningen) in het gebied Vossenpels Noord.

Planexploitatie vastgesteld:   vastgesteld 11 mei 2016; omzet € 1.216.126.000; resultaat € 30.722.000.

Verwachte oplevering project : 2030

Afsluiting planexploitatie: 31 december 2033

2. Projectgegevens

3. Ontwikkelingen laatste jaar

Het bestemmingsplan is 22 december 2021 door de raad vastgesteld. Er is beroep ingesteld en de zitting bij de Raad van State is inmiddels geweest. Naar aanleiding daarvan heeft de gemeente een herstelbesluit genomen. Het plan is nog niet onherroepelijk vastgesteld. Er ligt nog een laatste ingediend beroep bij de Raad van State. De afwikkeling hiervan wordt in het voorjaar 2025 verwacht. Pas als het bestemmingsplan na de afwikkeling van het laatste beroep onherroepelijk is starten we met de uitvoering van de eerste werkzaamheden voor de geplande woningbouw (bouwrijp maken).

Ontwikkelingen van de doelstelling(en) van het project
De doelstellingen van het project betreffen het realiseren van ruim 500 woningen in een groene setting in het voormalig kassengebied waarbij de bestaande infrastructuur én de aanwezige woningen zorgvuldig worden ingepast in de nieuw opgezette verkavelingsstructuur.

Een aantal jaren geleden is gestart met de voorbereidende werkzaamheden zoals:

• Sloop van leegstaande bebouwing, onderzoek en opruimen van niet gesprongen explosieven, bodemsanering en voorbereiding van de nieuwe aansluiting bij de sportvelden. Conform motie wordt de raad per brief geïnformeerd op het moment dat vanwege de werkzaamheden bomen gekapt moeten worden.
• Het stedenbouwkundig plan is verder uitgewerkt en zal in het voorjaar van 2025 worden vastgesteld. De voorbereidingen voor het bouwrijp maken en de ondergrondse infra lopen door. Per deelgebied vindt overleg met bewoners over de werkzaamheden en de uitwerking van de plannen plaats. Het beeldkwaliteitsplan en waar mogelijk inpassing van groen is daarbij uitgangspunt. Zo is bijvoorbeeld het bosje van Tielens in het noordelijk deel van het plangebied ingepast. De uitwerkingen voor het meest noordelijke deel (ten noorden van Pelseland) en het meest zuidelijke deel (tussen Bekkersland en de Bergstraat) zijn inmiddels met de buurt en de klankbordgroep besproken en op de “mijn wijkplan” gezet. De gesprekken met buurt en klankbordgroep zijn goed verlopen.
• We voorzien geen verdere aankopen na de laatste aankoop in het noordelijke deel.
• Er wordt gewerkt aan het opstellen van de ontwikkelingsstrategie voor de (waarschijnlijk) grotendeels in tender uit te geven ontwikkelvelden en de kavelverkoop in eigen beheer.
• Verder zijn er bestaande eigenaren die te kennen hebben gegeven om, grenzend aan hun huidige kavels, extra grond van de gemeente te willen kopen. De wensen daarvoor zijn eerder al geïnventariseerd. Vooruitlopend op het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan zijn we hierover concreet in gesprek met de betreffende eigenaren. In het stedenbouwkundig plan wordt rekening gehouden met de wensen.

Eventuele veranderingen in de scope, het resultaat en de planning
Op basis van de uitspraken van de Raad van State én het overleg met de buurt kan het woningaantal van vorig jaar niet (meer) worden gehaald. De oorzaak ligt met name in het honoreren van extra groen én de te respecteren bredere hinderzones langs de sportvelden.

Planning
Vanwege de nog niet afgeronde RO-procedure, de op de aanwijzingen van de Raad van State aangepaste c.q. aan te passen stedenbouwkundige plannen en het overleg met de buurt is de definitieve planvorming aanzienlijk vertraagd. Er is het afgelopen jaar wel grote voortgang geboekt met de conditionering van het gebied (sloop, saneringen, opruimen NGE).

Kosten
De totale kosten zijn ten opzichte van vorig jaar aanzienlijk gestegen. Redenen hiervan zijn o.m. de gestegen bouwkosten, de scope op de werkzaamheden waarbij nu ook de bestaande (te handhaven) wegen (incl. vervanging van de bestaande riolering, de introductie van het warmtenet, de aanleg van de 20 KV leiding, de dure aansluitingen op de Vossenpelssestraat etc. etc.) moeten worden meegenomen.

Opbrengsten
De totale opbrengsten, ingeschat op basis van de prijsadviezen voor 2025, dalen enigszins. Dit ondanks de gestegen indexering ten opzichte van 2024 en als gevolg van het verlies van een aantal woningen vanwege de genoemde scopewijziging vanwege de uitspraken van de Raad van State.

Planning én resultaat
De planning van het project is, mede vanwege de ondervonden vertraging in het RO-traject en de daarvan (mede) afhangende (vervolg-) werkzaamheden, aanzienlijk vertraagd. Het resultaat van deze vertraging, het verlies van enige tientallen woningen én de nu voorliggende meer gedetailleerde en uitgewerkte begrotingen waarbij noodzakelijkerwijs extra rekening moet worden gehouden met het complex opereren in bestaand gebied leidt tot een aanzienlijke verslechtering van het exploitatieresultaat.

Scenario’s
De stedenbouwkundige uitwerkingen van het meest noordelijke (Fase 1) en meest zuidelijk (Fase 3) gebied zijn inmiddels met de buurt besproken en tamelijk stabiel. De uitwerking van het grotere middengebied (Fase 2) is kortgeleden uitgewerkt waarvan de resultaten in de voorliggende grondexploitatie zijn verwerkt. Ten aanzien van de uitgifte moet, los van de inlossing van nog aanwezige bouwclaims, de uitgiftestrategie nog definitief worden vastgesteld waarbij de gedachte is dat bepaalde deelgebieden, vanwege de voorschriften vanuit het Didam arrest, in tender(s) op de markt worden gebracht.

Voortgang op het gebied van participatie, communicatie en afstemming stakeholders
Met de buurt en de klankbordgroep zijn de plannen voor het noordelijke en zuidelijk uitgewerkte delen besproken.
Deze gebieden zijn, vanwege de aanwezige begrenzing aan bestaand gebied, het meest gevoelig.
Het overleg met de buurt ten aanzien het middengebied kan, na een definitieve interne beoordeling, in 2025 worden opgestart. Ook hier zal extra aandacht moeten zijn in de communicatie met de aangrenzende eigenaren in het gebied.

4. Financiën

Geraamd eindresultaat op einddatum 31-12-2033      €     395.000,-   voordelig
In NCW (resultaat van heden) prijspeil per 01-01-2025   €     331.000,-   voordelig
In NCW (resultaat vorig jaar) prijspeil per 01-01-2024      €  4.011.000,-   voordelig
Verschil in NCW;                  €  3.680.000,-   nadelig

Toelichting verschillen

Kosten
De post verwervingen is nagenoeg ongewijzigd.
De post bouw- en woonrijp maken is vanwege de scope-wijziging als gevolg van de uitspraken van de Raad van State, de toename van het openbaar gebied, de verwachte extra aanlegkosten (o.m. de aanlegdiepte en de complexe aanleg in bestaand/te handhaven gebied van de riolering), de hoger verwachte kosten van de kunstwerken, de extra aansluitingen op de Vossenpelssestraat én de kostenstijgingen in zijn algemeenheid fors toegenomen. Verder zijn in het gebied van Vossenpels vele (onvoorziene) vondsten van (onontplofte) oorlogsmunitie gedaan waardoor deze kosten ook fors zijn toegenomen. Daarnaast zijn in het voormalig kassengebied ook diverse, niet voorziene saneringslocaties aangetroffen welke de nodige investeringen met zich mee brengen.
De plankosten zijn aanzienlijk toegenomen, enerzijds vanwege de duurdere begeleiding van de hogere investeringen anderzijds vanwege de langere looptijd van de exploitatie. Een verdere oorzaak is gelegen in de hogere tarieven door de aanzienlijk hogere overheadkosten.
De (gerealiseerde) rentekosten nemen als gevolg van de hogere kosten en de langere doorlooptijd ook toe.
De post rente en kostenstijging nemen toe als gevolg van de langere looptijd en de hogere basale kosten.

Opbrengsten
De opbrengsten uit woningbouwuitgifte is afgenomen vanwege het verlies aan het areaal uit te geven woningen. Dat verlies aan inkomsten is voor een groot deel gecompenseerd door de gestegen uitgifteprijzen.
De post overige opbrengsten neemt enigszins toe vanwege de hoger verwachte inkomsten van de verkoop van een paar in bezit zijnde woningen én met name vanwege de verwachte hogere inkomsten van de suppletieregeling. Vanwege de verwachte indexering op de uitgifteprijzen van de woningen is de post opbrengstenstijging (vorig jaar werd immers nog rekening gehouden met een opbrengstendaling) ten opzichte van het voorgaand jaar aanzienlijk gestegen.

Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar

In Vossenpels-Noord zijn nog geen woningen uitgegeven en zal dit in 2025 ook (nog) niet gebeuren. Eerst zal het bestemmingsplan nog onherroepelijk moeten worden vastgesteld. Op basis daarvan kunnen de bouwrijp werkzaamheden worden opgestart.

5. Risico(beheersing)

In de Risicoparagraaf in het onderdeel “Reserve en risico’s” bij dit MPG wordt het risicoprofiel vanuit de MC-analyse Waalsprong-grexen nader toegelicht. Graag wordt verwezen naar het overzicht van deze risico’s.

6. Beslispunten

Geen

7. Plangebied