G285 Vlek 32 Zuiderveld
1. Kerninformatie
Deze deelplanexploitatie omvat de bouw van een woonwijk van circa 1.000 woningen en een brede school aan de noordwestzijde in de Waalsprong. Dit deelplan maakt deel uit van het gebied Groot Oosterhout.
Planexploitatie vastgesteld: vastgesteld 11 mei 2016; omzet € 1.216.000; resultaat € 30.722.000.
Afsluiting planexploitatie: 31 december 2033
2. Projectgegevens
Programma | |
Woningen | Circa 1.000 woningen |
|---|---|
Parkeren | Op maaiveld |
Bedrijvigheid | 4.500 m² brede school |
Openbare ruimte | Circa 25 ha |
Opp. plangebied | Circa 41 ha |
Ontwikkelaar intern | P. de Wit |
Ontwikkelaar extern | Diversen |
3. Ontwikkelingen laatste jaar
Het westelijk gedeelte van dit gebied (Zuiderveld-West) heeft een vigerend bestemmingsplan dat circa 600 woningen mogelijk maakt en is verdeeld in 3 fases. Fase 1 en 2, in totaal ca. 455 woningen, zijn inmiddels voltooid. In 2023 is fase 3 verder uitgewerkt. Een deel daarvan, te weten 37 woningen in de sociale huur, zijn ook al zelfs in 2023 opgeleverd. Een ander deel, ca. 100 projectmatige woningen, is in 2023 in verkoop gebracht. Na een voortvarende planontwikkeling is in 2024 gestart met de bouw van deze ca. 100 woningen. Naar verwachting zullen al die woningen nog voor het zomerreces 2025 opgeleverd worden. De verkoopprocedure voor de resterende 10 vrije kavels ten behoeve particulier opdrachtgeverschap is eind 2024 van start gegaan.
Ontwikkelingen van de doelstelling(en) van het project
Voor het oostelijk deel (Zuiderveld-oost) zijn eind 2021 de eerste ruimtelijke verkenningen uitgevoerd voor circa 400 woningen en een basisschool. Begin 2023 hebben we die ruimtelijke verkenning op basis van marktconsultatie bij moeten stellen in verband met de veranderde c.q. minder gunstige economische omstandigheden. Deze verkenningen vormen de basis voor de BOPA en het Beeldkwaliteitsplan waar we in 2024 mee gestart zijn. Beide producten (BOPA en BKP) zullen naar verwachting in Q3-2025 ter vaststelling aan de raad worden aangeboden, waarna gestart kan worden met de gronduitgifte voor bouwplanontwikkeling. Gronduitgifte voor de vrije sector zal geschieden met een tenderprocedure. Gronduitgifte voor sociale woningbouw geschiedt op basis van de spelregels van de VOK (Vaststellingsovereenkomst ontvlechting Grondexploitatie Waalsprong).
Eventuele veranderingen in de scope, het resultaat en de planning
Mede vanwege intern capaciteitsgebrek is de planologische procedure doorgeschoven naar 2024-2025. Woningbouw zal dus op basis van het nieuwe planologisch regiem, Omgevingswet, mogelijk worden gemaakt. Hierdoor schuift ook de uitgifte van de woningbouw een jaar door.
Daarin zal tevens het in 2023 aangekochte bedrijfsterrein ten noordoosten van Zuiderveld Oost meegenomen worden. De op dat bedrijfsterrein milieutechnische en juridisch-planologische toegestane bedrijfsactiviteiten zorgden voor een 300 meter hindercontour. Deze hindercontour vormde een belemmering voor de woningbouw in Zuiderveld Oost. Reden waarom dit bedrijfsterrein al in 2023 door de gemeente als beheersmaatregel is aangekocht. Door de aankoop is de hindercontour komen te vervallen. De huidige bedrijfsbestemming zal omgezet worden naar een woonbestemming.
Scenario’s
Ook met de eigenaren van twee andere aan de noordzijde van Zuiderveld Oost gelegen bedrijfsterreinen vinden gesprekken plaats om te verkennen op welke wijze hun relatief kleine hindercontouren opgeheven kunnen worden dan wel tot een aanvaardbaar niveau kunnen worden teruggebracht, zodanig dat dat geen belemmering meer oplevert voor woningbouw. Met één van die twee partijen vinden zelfs verkennende gesprekken plaats over beëindiging van zijn bedrijfsactiviteiten teneinde de realisatie van ca. 120 woningen op dat terrein via zelfrealisatie mogelijk te maken. Verwacht wordt dat in 2025 daarover meer uitsluitsel kan worden gegeven.
Voortgang op het gebied van participatie, communicatie en afstemming stakeholders
Naast de bovengenoemde twee particuliere eigenaren spreken we individueel met alle omwonenden aan de Stationsstraat over de plannen, met name over daar waar het raakvlakken heeft met hun perceelsgrenzen. Ook tijdens de uitvoering van de bouw en de inrichting van de openbare ruimte zullen we in contact blijven met alle omwonenden, de wijkraad Oosterhout en andere stakeholders via met name onze omgevingsmanager en daartoe geëigende kanalen zoals MijnWijkplan.
4. Financiën
Projectkosten | Projectopbrengsten | ||||
Per 01-10-2023 | Per 01-01-2025 | Per 01-10-2023 | Per 01-01-2025 | ||
Verwervingen | 27.060.000 | 27.060.000 | Woningbouw | 79.519.000 | 81.455.000 |
Bouw- & woonrijpmaken | 26.680.000 | 27.744.000 | Niet-woningbouw | 946.000 | 991.000 |
Plankosten incl. VTU | 6.020.000 | 6.875.000 | Overige opbrengsten | 3.158.000 | 3.401.000 |
Overige | -14.000 | -14.000 | Opbrengstenstijging | -1.296.000 | 2.454.000 |
Rente en kostenstijging | 16.467.000 | 16.534.000 | |||
Totale kosten | 76.213.000 | 78.199.000 | Totale opbrengsten | 82.327.000 | 88.301.000 |
Gerealiseerd tot datum | 63.181.000 | 65.701.000 | Gerealiseerd tot datum | 35.472.000 | 43.249.000 |
Gerealiseerd in periode | 3.663.000 | 2.520.000 | Gerealiseerd in periode | 3.978.000 | 7.777.000 |
Nog te realiseren | 13.033.000 | 12.499.000 | Nog te realiseren | 46.855.000 | 45.052.000 |
Geraamd eindresultaat op einddatum 31 december 2033 € 10.100.000,- voordelig
In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 januari 2025 € 8.451.000,- voordelig
In NCW resultaat exploitatie 1 januari 2024 € 5.014.000,- voordelig
Verschil in NCW € 3.437.000,- voordelig
Toelichting verschillen
De post Bouw- en woonrijp maken is geactualiseerd. Bij de afronding van plandeel West is meerwerk ontstaan. Plandeel Oost is uitgewerkt en verder uitgebreid. Per saldo leidt dit tot een kostenverhoging van € 1,1 mln.
Door een wat langere looptijd en de hogere opslagen zijn de Plankosten verhoogd met € 0,9 mln.
Verder zijn de grondprijzen aangepast aan het nieuwe grondprijzenadvies. Tezamen met een aangepast programma levert dit een voordeel op de opbrengsten Woningbouw op van € 1,9 mln.
De Overige opbrengsten zijn € 0,2 mln. hoger vanwege de nabetaling uit het contract van plandeel West fase 3.
Het verschil in de Rente- en kostenstijging wordt veroorzaakt dus de iets minder gunstige uitgangspunten en daardoor en gunstiger rente-effect. Per saldo heeft dit een negatief effect op dit deelplan van € 0,1 mln.
Het verschil in Opbrengstenstijging wordt grotendeels veroorzaakt door de aanpassing van de opbrengstenparameter van -1% naar 3% (Stadsbegroting 2025-2028). Dit heeft een positief effect op dit deelplan van € 3,8 mln.
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar
Programma 2024 | UITGEGEVEN | Programma 2025 | |
Woningen (aantal) | 0 | 0 | 10 |
Brede school (m² kavel) | 0 | 0 | 0 |
5. Risico(beheersing)
In de Risicoparagraaf in het onderdeel “Reserve en risico’s” bij dit MPG wordt het risicoprofiel vanuit de MC-analyse Waalsprong-grexen nader toegelicht. Graag wordt verwezen naar het overzicht van deze risico’s.
- In Zuiderveld bestaat het risico dat het gebied niet volledig kan worden ontwikkeld volgens de plannen vanwege diverse belemmeringen en hindercirkels. Wellicht kunnen er daarom minder woningen worden gerealiseerd, waardoor er minder opbrengsten worden gegenereerd.
6. Beslispunten
Geen.
7. Plangebied
