Waalsprong

Waalsprong Totaal

1. Kerninformatie

De Grondexploitatie Waalsprong omvat de ontwikkeling van de Waalsprong bestaand uit woningbouwgebieden, infrastructuur, bedrijventerrein, voorzieningen, water en natuur.

Planexploitatie vastgesteld: vastgesteld 11 mei 2016; omzet € 1.216.126.000; resultaat € 30.722.000.

Afsluiting planexploitatie: 31 december 2033

2. Projectgegevens

Zie ook alle deelexploitaties van de Waalsprong op de volgende pagina’s
Ontwikkelaar: D. Driessen

3. Ontwikkelingen laatste jaar

Algemeen
In de Waalsprong is in 2024 grond voor 136 kavels uitgegeven. In de jaarschijf 2024 van de grondexploitatie Waalsprong 2024 was het aantal kavels geraamd op 229. Het verschil zit met name in een latere fasering van Hof van Holland en het plateau in de Stelt. We merken dat het momenteel lastig is om de productie op peil te houden. Belangrijkste reden is dat het gaat om complexe gebiedsontwikkelingen die meer tijd vergen dan verwacht om samen met de externe ontwikkelaars tot een maakbaar, haalbaar en betaalbaar plan te komen. De Waalsprong wordt bovendien van een uitbreidingsopgave meer een inbreidingsopgave. Inspraak c.q. participatie van bestaande bewoners leidt in de regel tot langere doorlooptijden alsmede tot een toename van de plankosten. Maar ook de krapte op de arbeidsmarkt, maakt het dat er niet altijd voldoende capaciteit is om de plannen conform de eerder aangegeven planning te ontwikkelen, voor te bereiden en/of te bouwen. Daarnaast zorgt de onzekere markt van dit moment dat de ontwikkelaars voorzichtiger zijn met het aangaan van nieuwe contracten. Verder is door een recente uitspraak over interne saldering stikstof nog steeds veel onzekerheid over het effect op lopende en nog op te starten projecten. Ook andere aspecten kunnen leiden tot het bijstellen van planningen: netcongestie, leveringsproblemen bouwmaterialen, sanering Japanse duizendknoop, etc. Dit alles kan leiden tot ernstige vertraging in de planvorming en extra kosten.

In 2024 zijn diverse plannen verder uitgewerkt, met name in Zuiderveld-Oost, Vossenpels-Noord, Studentenhuisvesting Spoorstraat, Koudenhoek Noord en Hof van Holland. Voor Veur Lent en Hoge Bongerd zijn uitgebreide participatiebijeenkomsten met bewoners van omgeving en stad  georganiseerd. Op basis van opgehaalde informatie werken we toe naar ontwerpen en omgevingsplannen (zie hieronder voor de details per deelplan). In totaal kunnen in 2025 slecht circa 230 kavels worden afgezet, omdat de verwachting is dat de uitgifte verder doorschuift naar de jaren 2026 en 2027. De inschatting is dat de markt dan weer meer in rust zal zijn. In die jaren ligt het aantal rond de 1.000 per jaar. Vanaf 2028 wordt de Waalsprong dan afgerond met een afnemend aantal woningen.

Het proces m.b.t. afhandeling van de ontwikkelrechten van de voormalige aandeelhouders van de GEM Waalsprong loopt naar tevredenheid. Als de laatste contracten worden geëffectueerd dan zijn de ontwikkelrechten van de betrokken marktpartijen (Heijmans, AM en BPD) afgewikkeld. Ook de overeengekomen ontwikkelrechten van de OBAC zijn hierin meegenomen.

Naast woningbouw zijn de plannen verder uitgewerkt voor infrastructuur (Dorpensingel, Griftdijk en Afslag 38) en hebben we scenario’s verkent voor een duurzaam bedrijventerrein de Grift. Inzet van wind- en zonne-energie bieden kansen voor een off-grid uitvoering van deze bedrijvenlocatie.

Gebieden in realisatie
De deelgebieden Groene Oever ( Visveld Noord ), Nijland , Vossenpels-Zuid , Vitens en Stelt Noord zijn afgerond. Ook Laauwik is vrijwel volledig afgerond. Daar resteert alleen nog de ontwikkeling van de laatste woningbouwlocatie op de locatie waar de afgelopen jaren een noodschool gehuisvest was en de verplaatsing van een tennisclub naar Koudenhoek.

De Grote Boel is ook grotendeels voltooid. Resteert nog een kleine woningbouwlocatie met 11 particuliere kavels (uitgifte 2024/2025) en een locatie met een supermarkt en circa 45 appartementen nabij de rotonde aan de Keizer Hendrik VI-singel/Hella Haassestraat (geplande uitgifte 2027).

In de Waaijer ( Ontgrondingen ) is de zandwinning gereed, zijn de oevers incl. fietspaden ingericht en zijn de kavels aan de zuidkant van de Zandse Plas allemaal verkocht. Dat geldt ook voor alle woningen in Waaijenstein en de waterwoningen in de Lentse Plas. Eind 2021 is het plassengebied de Waaijer opgeleverd. Voor 35 woningen aan de noordkant van de Zandse plas ( Vlek 50 ) is in 2024 middels een tender een ontwikkelaar gecontracteerd. Daarnaast gaat de gemeente op die locatie 15 kavels uitgeven voor particulier opdrachtgeverschap. In 2024 hebben we ook via een tender een ontwikkelaar geselecteerd voor 30 waterwoningen in de Oosterhoutse Plas. Aan de deelexploitatie Landschapszone ( Ontgrondingen ) is ook het natuurproject Oosterhoutse Waarden gekoppeld. De werkzaamheden lopen door tot eind 2025.

Het bestemmingsplan voor Zuiderveld-West maakt de realisatie van circa 600 woningen mogelijk. Het plan wordt gerealiseerd in drie fasen. Fase 1 en 2 zijn afgerond. Fase 3 voorziet in ca. 145 woningen, waarvan 37 woningen in de sociale sector. Alle gronden zijn inmiddels uitgegeven behalve de 10 vrije kavels. Deze zijn inmiddels ook in de verkoop.

Het merendeel van het woningbouwprogramma en de school in Stelt-Zuid is in 2022 opgeleverd. Verder wordt in 2025 een tender uitgeschreven voor maximaal 80 appartementen in dit deelgebied. Ook is in 2021 begonnen met de ontwikkeling van de Stelt-Oost . In dit plangebied zijn 33 projectmatige woningen (waarvan 8 appartementen) ontwikkeld. De bouw is in Q3 2024 gestart. Verder zijn er in dit deelgebied 3 kavels gereserveerd ten behoeve van particuliere woningen. De verkoop hiervan is gestart in 2024.

In Hof van Holland zijn diverse deelplannen volop in ontwikkeling, reeds opgeleverd of in aanbouw genomen. De uitvoering van het tendergebied in deelplan 2 is grotendeels afgerond, dat geldt ook voor de deelplannen 1, 3, 4, 5 en 6. Er zijn inmiddels veel woningbouwprojecten opgeleverd. De uitvoering van de deelplannen 8  (deels) en 10 (geheel) is gestart. Deelplan 7 wordt later als tender in de markt gezet. De ontwikkeling van deelplan 8 (stationslocatie) is met een nieuwe stedenbouwkundige setting uitgewerkt. Het marktdeel van het programma moet nog definitief worden vastgesteld.

In Woenderskamp is de planvorming nagenoeg afgerond. Een klein gebied (naar schatting 8 woningen) langs de Griftdijk-Noord moet nog worden ontwikkeld. Hier is tijdelijk het woon-informatie-centrum (WIC) gevestigd. De ontwikkeling van dit gebiedje zal pas na opheffing WIC kunnen plaatsvinden.

De Dijkzone bevindt zich (administratief gezien) in zowel Hof van Holland als Woenderskamp en ligt tussen singel en Waaldijk. Het resultaat van de tender voor de deelplannen 2 (deels, het ander deel ligt in Woenderskamp), 3 en 4 was vorig jaar al in de exploitatie verwerkt. De uitgestelde grondopbrengsten van deelplan 4 zijn inmiddels afgerekend. Deelplan 6 is opgeleverd. Voor de resterende deelplannen (5, 7 en 8) met particuliere woningbouwkavels in de dijkzone heeft een nadere stedenbouwkundige planuitwerking plaatsgevonden. De woningbouwopbrengsten zijn hier aangepast aan de nieuwe situatie én de nieuwe eenheidsprijzen per 1-1-2025. Naar verwachting zal alles in 2025 worden uitgegeven.

In 2021 is het bestemmingsplan Ressen onherroepelijk geworden na een positieve uitspraak van de Raad van State. De gemeente heeft de infrastructuur aangelegd waarna Hornbach in 2022 kon starten met de bouw. De opening heeft medio 2023 plaatsgevonden.

Gebieden in voorbereiding
In het exploitatiegebied Koudenhoek is de planontwikkeling voor het zuidelijk deel (103 woningen) gereed en zijn de woningen opgeleverd. Voor het noordelijk deel is de uitwerking (ca. 376 woningen) in samenwerking met de beoogde marktpartijen verder opgepakt. Op basis van de definitieve uitwerking en programmering zal hier uiteindelijk ook nog een nadere c.q. definitieve (prijs-)onderhandeling moeten plaatsvinden. Voor Koudenhoek zijn er twee bestemmingsplannen gemaakt.. Het bestemmingsplan voor het programma sport (waar ook de uit Laauwik te verplaatsen tennisvelden op korte termijn worden gehuisvest) is inmiddels onherroepelijk. Het bestemmingsplan voor het programma wonen is in 2024 door de raad vastgesteld.

Voor Vossenpels Noord zijn op 22 december 2021 het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan door de gemeenteraad vastgesteld. Er is, veel later dan verwacht, een zitting bij de raad van State geweest. Het bestemmingsplan dient, met een herstelbesluit, te worden herzien. De verwachting is dat het herstelbesluit eind 2023 door de gemeenteraad kan worden genomen waarna het bestemmingsplan opnieuw ter inzage wordt gelegd. Omdat de door de Raad van State ingebrachte herstelpunten in de aangepaste versie van het bestemmingsplan zijn verwerkt wordt verwacht dat het bestemmingsplan in het eerste kwartaal van 2024 vastgesteld kan worden al zijn nieuwe procedures nog niet uit te sluiten. Pas als het bestemmingsplan onherroepelijk is starten we met de uitvoering van de werkzaamheden voor de geplande woningbouw. Verder wordt op basis van de huidige planinzichten gewerkt aan voorbereidingen voor het ophogen en bouwrijp maken en starten we met de voorbereidingen voor een marktconsultatie. Over de stedenbouwkundige uitwerking van de deelgebieden vindt constructief overleg met de bewoners plaats. Verder zijn er bewoners die te kennen hebben gegeven grond van de gemeente te willen kopen.

Voor Zuiderveld-oost zijn eind 2021 de eerste ruimtelijke verkenningen uitgevoerd voor circa 400 woningen en een basisschool. Begin 2023 hebben we die ruimtelijke verkenning op basis van marktconsultatie bij moeten stellen in verband met de veranderde c.q. minder gunstige economische omstandigheden.  Deze verkenningen vormen de basis voor de BOPA en het Beeldkwaliteitsplan waar we in 2024 mee gestart zijn. Beide producten (BOPA en BKP) zullen naar verwachting in Q3-2025 ter vaststelling aan de raad worden aangeboden, waarna gestart kan worden met de gronduitgifte voor bouwplanontwikkeling. Gronduitgifte voor de vrije sector zal geschieden middels een tenderprocedure. Gronduitgifte voor sociale woningbouw geschiedt op basis van de spelregels van de VOK (Vaststellingsovereenkomst ontvlechting Grondexploitatie Waalsprong).

Het college heeft de gebiedsvisie de Grift vastgesteld. De gemeenteraad heeft het bestemmingsplan voor de uitbreiding van de Grift in november 2023 vastgesteld. Voor dit bestemmingsplan is een aanwijzing in het kader van de Crisis en Herstelwet (CHW) aangevraagd. Met vaststelling van het bestemmingsplan blijft de WVG van kracht. Er is een exploitatieplan is in voorbereiding voor het gevolg een van de huidige grondeigenaren tot zelfrealisatie wil overgaan. In verband met netcongestie is voor de Grift is in 2024 een verkenning gedaan naar mogelijkheden voor een off-grid scenario; met inzet van wind- en zonne-energie lijken er mogelijkheden. We werken dit in 2025 verder uit. Met Overbetuwe, de provincie en Rijkswaterstaat zijn afspraken gemaakt over de verkeersmaatregelen bij en rondom Afslag 38. Met het Rijk vindt afstemming plaats voor aanvullende financiering in het kader van het BO MIRT Goederenvervoercorridors. Nijmegen en Overbetuwe verkennen samen een realisatiestrategie voor de verkeersmaatregelen Afslag 38. Mogelijk dat partijen in Q2 2025 een samenwerkingsovereenkomst aangaan. Op basis hiervan worden nadere afspraken gemaakt over de realisatie. Knelpunt was de besluitvorming RvS over de doortrekking van de A15. In oktober 2024 heeft de RvS haar goedkeuring gegeven aan dit project. Ook heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan voor het transformatorstation nabij de Afslag 38 vastgesteld. In juni 2023 is dit station gereed gekomen. Er is inmiddels ook een zonnepanelenpark aan de oostzijde en 4 windturbines aan de noordzijde van Grift-Noord gerealiseerd. Aan deze oostzijde zal mogelijk ook het project Skaeve Huse worden gerealiseerd. De bestaande bedrijventerreinen aan de Stationsstraat en de Rietgraaf gaan deel uitmaken van deze exploitatie. Voor dit gebied heeft de raad het actualisatieplan (bestemmingsplan) vastgesteld. Er zijn op dit plan beroepen ingediend bij de Raad van State.

Naast de bouwmarkt zijn er op de locatie Ressen ook plannen voor een tankstation en een restaurant. Ressen fase II wordt niet meer ingezet als bedrijvenlocatie maar zal parkachtig worden ingericht. Met diverse stakeholders is het omgevingsplan voor het landschapspark achter Hornbach verder uitgewerkt. Dit park zal in 2025 worden gerealiseerd. Voor het tankstation en het restaurant wordt nog gekeken naar de effecten op de verkeerssituatie i.c.m. de Dorpensingel. Eind 2021 is er een anterieure overeenkomst aangegaan t.b.v. een zorgcomplex aan de Hoeksehofstraat . Het betreft 57 zorgunits op het perceel van een boerderij.  Het bestemmingsplan is onherroepelijk en de initiatiefnemer is met de realisatie van het complex gestart.

Binnen de deelexploitatie Groot Infra zijn grote infrastructurele aanpassingen uitgevoerd: de Ovatonde, de ombouw Prins Mauritssingel, Knoop Lent met station en fietstunnels. Maar in deze deelexploitatie is ook een hotel gerealiseerd en zijn kavels voor woningbouw verkocht. Ook het project Dorpensingel valt in dit project. Gemeente Nijmegen en Lingewaard hebben een Samenwerkingsovereenkomst getekend. In deze SOK zijn ook de afspraken vastgelegd over de realisatie van de Vossenpelssestraat, Ressensestraat en de Vossenhol als onderdeel van het totaalplan Dorpensingel. In opdracht van beiden gemeenten is een projectteam gestart met de voorbereidingen van het ontwerp, de bestemmingsplannen etc. Het bestemmingsplan is in 2023 door de gemeenteraden van beide gemeenten vastgesteld. Het zuidelijk deel van de Vossenpelssestraat is inmiddels gerealiseerd. We verwachten eind 2025 een start te kunnen maken met de realisatie van het Vossenhol (Lingewaard) en de Dorpensingel. De Spoorstraat valt ook binnen het exploitatiegebied Groot Infra. Hiervoor is een intentieovereenkomst met SSH& gesloten. In 2024 is voor dit project een schetsontwerp afgerond. Met dit project worden 530 studentenwoningen mogelijk gemaakt. Het projectgebied is vergroot om zodoende het leef- en verblijfsklimaat te kunnen verbeteren. Voorts pakken we het verkeersprobleem nabij het Citadelcollege op. Voor kruisende fietsers met autoverkeer is hier een onveilige situatie ontstaan.

In 2020 is de voorbereiding gestart voor de gebiedsontwikkeling van de deelexploitaties Veur Lent en Hoge Bongerd . In 2021-2022 is de Raad intensief meegenomen in het planproces voor deze deelgebieden (tezamen Stadseiland genoemd). Op nadrukkelijke wens van de Raad is een Stadspeiling georganiseerd om daarmee een beeld op te halen bij de bewoners van de stad over hun voorkeuren voor de inrichting van Stadseiland. De stad heeft via de Stadspeiling haar voorkeur laten zien voor een Waalparkvariant zonder woningbouw op Veur Lent. Uiteindelijk heeft de raad op 28 september 2022 een besluit genomen om de uitkomsten van de Stadspeiling te volgen. Deze variant zal dus de basis vormen voor de verdere planuitwerking. Inmiddels zijn we hiermee in 2023 gestart met een uitgebreide bewonersparticipatie in 2024. We hebben in 2024 eveneens de mogelijkheden onderzocht voor de kansen voor voorzieningen in het park en voor commerciële ruimten in de plint bij Hoge Bongerd. Tevens heeft deze marktanalyse aangetoond dat er kansen zijn voor voorzieningen op Veur Lent . Dit alles resulteert in een Programma van Eisen (PVE). Dit PVE vormt de basis voor de ontwerpopgave. In 2024 zijn we mede op basis van een participatief planproces bezig geweest met het opstellen van het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan voor Hoge Bongerd en hebben we een start gemaakt met de BOPA. Naar verwachting zal deze planologische procedure medio Q4-2025 zijn afgerond, waarna voor de ontwikkeling een tender zal worden uitgezet. Op Veur Lent is inmiddels het Watersportcentrum gerealiseerd en in 2023 opgeleverd. De opening heeft in september 2023 plaatsgevonden.

4. Financiën

Geraamd eindresultaat op einddatum 31 december 2033   €   35.666.000,-    nadelig
In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 januari 2025   €   29.844.000,-    nadelig
In NCW resultaat exploitatie 1 januari 2024   €   31.711.000,-   nadelig
Verschil in NCW   €      1.867.000,-    voordelig

Voor deze planexploitatie zijn de standaard parameters voor langlopende exploitaties van toepassing zoals door de raad vastgesteld in de Stadsbegroting 2025-2028.

Voor dit project is een bedrag van € 29,8 mln. als voorziening opgenomen. Dit is de contante waarde van bovengenoemd tekort op einddatum. Dit tekort is gelijk aan de optelling van de tekorten van alle deelexploitaties van de Waalsprong die in dit MPG verklaard worden.
Vorig jaar in de VGP 2024 was dit bedrag vastgesteld op € 31,7 mln. Na correctie van de prijspeildatum van de NCW naar 01-01-2025 wordt dit € 32,3 mln.
Vervolgens is in de Stadrekening 2023 besloten om de opbrengstenparameter alsnog bij te stellen. Daardoor steeg het resultaat op dat moment naar € 24,8 mln. Na correctie van de prijspeildatum van de NCW naar 01-01-2025 wordt dit € 25,3 mln.
In deze MPG 2025 wordt voor dit project een bedrag van € 29,8 mln. als voorziening opgenomen (zie bovenstaand staatje). Dit is dus respectievelijk een verbetering t.o.v. de VGP 2024 met € 2,5 mln. (verschil tussen een verlies van € 29,8 mln. en € 32,3 mln.) en een verslechtering van het resultaat t.o.v. de Stadsrekening 2023 van € 4,6 mln. (verschil tussen een verlies van € 29,8 mln. en € 25,3 mln.).

Toelichting verschillen
Hieronder de belangrijkste verschillen t.o.v. de VGP2024 die ook hun doorwerking hebben in de resultaten in de deelgebieden. Bij de “toelichting verschillen” in de verschillende deelgebieden maken we melding van deze hoofdeffecten, daarnaast worden specifieke effecten die spelen in de verschillende deelgebieden toegelicht voor zover van toepassing/relevantie.

• Parameters Stadsbegroting 2025-2028

De parameters voor rente, kosten- en opbrengstenstijging worden jaarlijks vastgesteld in de Stadsbegroting (in dit geval de Stadsbegroting 2025-2028). De rentevoet blijft net als vorig jaar op 0% staan. De opbrengstenparameter is voor 2025 verhoogd van -1% naar 3% en is de eerste paar jaren ook hoger dan eerder werd aangenomen. Dit heeft een forse positieve invloed op het resultaat. De kostenparameter is voor 2025 verhoogd van 2% naar 2,5% en voor de overige jaren hetzelfde gebleven. Naast de aanpassing van de parameters hebben de veranderingen in de fasering en de nominale bedragen in de begroting ook invloed gehad. Ten slotte hebben de verschuiving van de startdatum (van 1-1-2024 naar 1-1-2025) en de betaalde rente over 2024 een effect gehad. Bij de grondexploitatie van de MPG 2025 behorende parameters leveren per saldo een voordeel op van € 3,3 mln.

• Kosten

Bij de herziening van de grondexploitatie zijn de CT-ramingen opnieuw tegen het licht gehouden. Voor zover er geen contracten waren afgesloten zijn de kosten geïndexeerd conform de prijsstijgingen over 2024 met 3% voor CT-kosten en verwervingen en 4% voor plankosten. Verder zijn er in een aantal deelgebieden kosten zowel neerwaarts als opwaarts herijkt o.b.v. de huidige inzichten. Belangrijkste aanpassing is de opname van extra kosten voor Vossenpels Noord, Hoge Bongerd, Hof van Holland en Vlek 50. Ook de plankosten zijn in alle deelplannen geactualiseerd en geïndexeerd en zijn de nieuwe uurtarieven verwerkt. Daarnaast zijn de verwervingenskosten geactualiseerd voor met name de Grift, de Dorpensingel en de Spoorstraat. Op totaalniveau leiden deze wijzigingen tot een toename in de kosten en dus een nadeel van € 23,8 mln.

• Opbrengsten

De grondprijzen voor Woningbouw zijn dit jaar opnieuw gewaardeerd door een vastgoedadviesbureau. De uitgifteprijzen zijn op basis hiervan in de grexen opgenomen. Voor de uitgiften waarin we reeds in de (pre)contractuele fase zitten zijn de reeds afgegeven grondprijzen gehanteerd. Daarnaast zijn ook een aantal woningbouwprogramma’s geactualiseerd. Verder zijn er succesvolle tenders afgerond in de deelplannen Landelijk Wonen en Drijvend Wonen. Per saldo levert dit een voordeel op t.o.v. de vorige VGP van circa € 3,6 mln.
Voor Niet-woningbouw zijn de prijzen voor zover van toepassing geïndexeerd met de opbrengstenparameters van 2024. Daarnaast is het programma aangepast. Verder zijn ook de uitgifteprijzen voor bedrijventerreinen door een extern bureau gewaardeerd. Per saldo levert dit een voordeel op van € 1,1 mln.
Voor de post Overige opbrengsten is in diverse deelplannen (Koudenhoek, dekking Watersportcentrum) wijzigingen voorgedaan. Per saldo levert dit een voordeel op van € 2,2 mln.

Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar

5. Risico(beheersing)

In de Risicoparagraaf in het onderdeel “Reserve en risico’s” bij dit MPG wordt het risicoprofiel vanuit de MC-analyse Waalsprong-grexen nader toegelicht. Graag wordt verwezen naar het overzicht van deze risico’s.

• Afzetbaarheid kavels en bestaande panden in tempo en opbrengst: langere looptijd en/of lagere opbrengst.
• Bij de planuitwerking blijkt de verhouding uitgeefbaar/niet uitgeefbaar ongunstiger dan aangenomen.
• Mogelijk hogere kosten dan wel lagere opbrengsten i.v.m. netcongestie, stikstof, geluid en planschade.

6. Beslispunten

Geen.

7. Plangebied