G292 Vlek 36 Koudenhoek (vml. Broodkorf)
1. Kerninformatie
Deze deelplanexploitatie omvat het realiseren van woningbouw, een VMBO-school en sportvoorzieningen in het gebied Koudenhoek. In het verleden is hier al een stukje bedrijventerrein uitgegeven.
Planexploitatie vastgesteld: vastgesteld 11 mei 2016; omzet € 1.216.126.000; resultaat € 30.722.000.
Afsluiting planexploitatie: 31 december 2033.
2. Projectgegevens
Programma | |
Woningen | 402 stuks |
|---|---|
Parkeren | Afgestemd op hoeveelheid woningen en voorzieningen en de daarvoor geldende parkeernormen. |
Bedrijvigheid | 6.700 m2 BVO c.q. 15.941 m2 terrein |
Openbare ruimte | 90.491 m2 |
Opp. plangebied | 169.894 m2 |
Ontwikkelaar intern | P. Smaal |
Ontwikkelaar extern | Jongen-Zuid (Koudenhoek Zuid), BPD/Van Wonen en Talis (Koudenhoek Noord) |
3. Ontwikkelingen laatste jaar
In het exploitatiegebied Koudenhoek is de planontwikkeling voor het zuidelijk deel (103 woningen) gereed en zijn de woningen opgeleverd. Voor het noordelijk deel is de uitwerking (299 woningen) in samenwerking met de beoogde marktpartijen verder opgepakt. Het programma is voor de projectmatige vrije sector woningen vanwege diverse redenen aangepast. De beoogde meergezinswoningen zijn daarbij vervangen door eengezinswoningen waardoor het woningaantal is afgenomen. De prijsonderhandelingen zijn voor de vrije sector woningen afgerond en zijn voor de woningen in de sociale sector gebaseerd op vigerende prijsafspraken.
Er zijn c.q. worden voor Koudenhoek-Noord twee bestemmingsplannen gemaakt. Het bestemmingsplan voor het programma sport is inmiddels onherroepelijk. Het bestemmingsplan voor het programma wonen zal binnenkort onherroepelijk worden vastgesteld.
Koudenhoek Zuid is inmiddels compleet uitgevoerd. Hier en daar zijn nog (overzichtelijke) afrondingswerkzaamheden te doen. Voor Koudenhoek Noord is op basis van de laatste stedenbouwkundige uitwerking en het bijbehorend ruimtegebruik een nieuwe kostenraming opgesteld. Het kan zijn dat door de behandeling in het RKT nog bijstellingen moeten worden doorgevoerd.
Ontwikkelingen van de doelstelling(en) van het project
Ten aanzien van de plankosten is, zoals ook vorig jaar, samen met de plankosten voor de exploitatiegebieden Woenderskamp en Hof van Holland, en op basis van de inventarisatie van de afdeling stadsrealisatie, een nieuw overzicht voor de benodigde plankosten opgesteld. Op basis van de voor 2024 vastgestelde en deels gerealiseerde plankosten zijn voor de komende jaren inschattingen gemaakt voor de benodigde plankosten in de toekomstige jaren. Afhankelijk van nog te maken afspraken over de taakverdeling in de planvorming met de marktpartijen kunnen de plankosten in de komende jaren nog gaan wijzigen.
Eventuele veranderingen in de scope, het resultaat en de planning
Geen bijzonderheden.
Scenario’s
Geen bijzonderheden.
Voortgang op het gebied van participatie, communicatie en afstemming stakeholders
Geen bijzonderheden.
4. Financiën
Projectkosten | Projectopbrengsten | ||||
Per 01-10-2023 | Per 01-01-2025 | Per 01-10-2023 | Per 01-01-2025 | ||
Verwervingen | 16.561.000 | 16.561.000 | Woningbouw | 33.968.000 | 30.367.000 |
Bouw- & woonrijpmaken | 12.503.000 | 12.182.000 | Niet-woningbouw | 3.008.000 | 3.140.000 |
Plankosten incl. VTU | 5.434.000 | 6.186.000 | Overige opbrengsten | -432.000 | 5.125.000 |
Overige | 0 | 0 | Opbrengstenstijging | -1.106.000 | 645.000 |
Rente en kostenstijging | 10.552.000 | 10.202.000 | |||
Totale kosten | 45.050.000 | 45.131.000 | Totale opbrengsten | 35.438.000 | 39.277.000 |
Gerealiseerd tot datum | 33.640.000 | 36.092.000 | Gerealiseerd tot datum | 13.121.000 | 13.792.000 |
Gerealiseerd in periode | 2.836.000 | 2.452.000 | Gerealiseerd in periode | 1.123.000 | 671.000 |
Nog te realiseren | 11.410.000 | 9.039.000 | Nog te realiseren | 22.318.000 | 25.485.000 |
Geraamd eindresultaat op einddatum 31 december 2033 € 5.853.000,- nadelig
In NCW (resultaat van heden) prijspeil 1 januari 2025 € 4.897.000,- nadelig
In NCW resultaat exploitatie 1 januari 2024 € 7.886.000,- nadelig
Verschil in NCW € 2.989.000,- voordelig
Toelichting verschillen
De kosten Bouwrijp maken en Woonrijp maken zijn, vanwege het nieuwe ruimtegebruik en de nieuw opgestelde SSK-raming enigszins met ca. € 0,3 miljoen afgenomen.
De Plankosten zijn op basis van de gerealiseerde uitgaven in 2024 ook voor de komende jaren opnieuw ingeschat Er is sprake van een aanzienlijke toename van ca. € 0,8 miljoen.
De post Rente- en kostenstijging is met ca. € 0,4 miljoen afgenomen. Oorzaak is voornamelijk de lagere indexering van de kosten.
De opbrengsten Woningbouw zijn met ca. € 3,6 mln. afgenomen. De afname van het woningaantal is de grootste oorzaak.
De post Overige opbrengsten is toegenomen met ca. € 5,5 mln. De voornaamste oorzaak is hier het vervallen van de aftrek onrendabele top van de niet meer benodigde gebouwde parkeerplaatsen omdat de meergezinswoningen in het programma zijn vervangen door eengezinswoningen. Verder betaalt de ontwikkelaar nu een bijdrage voor mee uit te geven maaiveld parkeerplaatsen.
De post Opbrengstenstijging is met ca. € 1,8 mln. toegenomen vanwege de nu berekende positieve opbrengstenstijging (deze was vorig jaar nog negatief).
Uitgifte cijfers afgelopen en eerstvolgende jaar
Koudenhoek | Programma 2024 | UITGEGEVEN | Programma 2025 |
|---|---|---|---|
Koudenhoek-Noord | 0 | 0 | 150 |
De woninguitgifte Koudenhoek-Noord is verdeeld over de jaren 2025 en 2026. Er bestaat kans dat de complete uitgifte in 2025 wordt afgerond.
5. Risico(beheersing)
In de Risicoparagraaf in het onderdeel “Reserve en risico’s” bij dit MPG wordt het risicoprofiel vanuit de MC-analyse Waalsprong-grexen nader toegelicht. Graag wordt verwezen naar het overzicht van deze risico’s.
6. Beslispunten
Geen.
7. Plangebied
